О том, какие вопросы сегодня интересуют инвесторов, какие препятствия встречаются в практике предоставления участков в собственность и аренду, о вступивших с 1 сентября в силу изменениях в действующий порядок предоставления и изъятия участков, а также о предпосылках для его ужесточения мы побеседовали с партнером и адвокатом АБ "ВМП Власова, Михель и Партнеры" Екатериной ЗАБЕЛЛО:
- Екатерина Евгеньевна, начнем с того, с какими вопросами к вам обращаются клиенты. Что их интересует в первую очередь?
- Это может показаться удивительным, но нередко наши клиенты задают очень простой вопрос: есть ли в Беларуси частная собственность на землю в принципе. С ответа на этот простой и одновременно довольно сложный вопрос мне бы и хотелось начать.
В соответствии с Кодексом о земле в Беларуси земельные участки могут быть в государственной либо в частной собственности. При этом земельные участки могут находиться в частной собственности как у белорусских граждан (обычно этот момент вопросов не вызывает), так и у белорусских юридических лиц, а также в собственности иностранных государств и международных организаций.
Оставим в стороне вопросы, касающиеся предоставления земли в собственность международным организациям, поскольку эта процедура касается очень узкого круга субъектов. Более-менее все ясно в отношении собственности на землю для граждан. Напомню лишь, что они имеют право иметь в частной собственности земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства и т. д.
Значительно больше вопросов возникает с предоставлением земли в частную собственность негосударственным юридическим лицам. Дело в том, что подобная практика является относительно новой для Беларуси. Формально негосударственные юридические лица получили право покупать земельные участки в собственность еще в 1998 году: при приватизации объектов государственной собственности и при осуществлении инвестиционных проектов.
Но для выкупа земельного участка было необходимо индивидуальное решение президента, и это, на мой взгляд, являлось основным барьером для совершения сделок по купле-продаже земли. И только с 2008 года у негосударственных юридических лиц появилась возможность покупки земли, минуя необходимость получения разрешения президента, а именно - на аукционе или в результате безаукционного выкупа для обслуживания собственных капитальных строений.
Вообще, первый известный мне случай передачи земельного участка в собственность негосударственного юридического лица произошел в 2009 году: тогда решением президента компании с оманскими инвестициями в частную собственность был предоставлен земельный участок в центре Минска для строительства многофункционального комплекса. Однако впоследствии, в 2013 году, проект был свернут: инвестор отказался от его реализации, а участок подлежал возврату в государственную собственность.
С тех пор, безусловно, собственников земли в Беларуси стало больше, но все равно нельзя говорить о широком распространении такого явления, как частная собственность на землю негосударственных юридических лиц.
- На первый взгляд все предельно ясно. Почему тогда возникает вопрос о наличии либо отсутствии в Беларуси частной собственности на землю?
- То, что у нас называют частной собственностью на землю, является не совсем таковой в общепринятом международном понимании. Поясню почему.
Действующий порядок заключения сделок по реализации участков, находящихся в собственности, сильно ограничен: земля не становится полноценным рыночным объектом, который собственник может вовлекать в коммерческий оборот, беспрепятственно передавать в залог, реализовывать третьим лицам, а также беспрепятственно сдавать в аренду. Иными словами, он не может использовать землю по своему усмотрению с учетом текущих экономических и хозяйственных нужд.
Возможность любого рода распоряжения земельными участками так или иначе находится под контролем государства, и подавляющее большинство сделок с этими участками возможно только в случае получения согласия со стороны государства.
Более того, государство имеет право изъять находящийся у юрлица в частной собственности участок по весьма широкому перечню оснований. Здесь и нецелевое использование, и изъятие для государственных нужд, и т. д.
В итоге мы имеем несколько усеченное право частной собственности на землю, которая де-юре частной собственностью называется, а де-факто в полном смысле собственностью как совокупностью прав по владению, пользованию и распоряжению не является. Отсюда и возникает вопрос: есть ли в Беларуси частная собственность на землю? Да, она есть, но очень специфическая.
- Расскажите, пожалуйста, подробнее о действующем порядке предоставления земли в Беларуси.
- Детальная процедура предусмотрена Указом президента РБ № 667 от 27 декабря 2007 года. С тех пор в него вносили большое количество изменений, последние - в июле 2013 года. Этот указ устанавливает как общие принципы и правила изъятия и предоставления земельных участков, так и отдельные частные процедуры, например специальный порядок предоставления и изъятия земельных участков на территории г. Минска.
При этом он предусматривает процедуры как для граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, так и для юрлиц.
Чаще всего юридические лица запрашивают участки для строительства промышленных, жилых или коммерческих объектов, гостиниц, многофункциональных комплексов, что прекрасно видно на примере Минска.
Если мы говорим о строительстве, то существуют две основные процедуры предоставления участков: общая (приобретение права аренды земли на аукционе) и процедура приобретения прав на участок посредством заключения инвестиционного договора с государством. Сегодня огромное количество инвестпроектов в строительной сфере реализуется именно на основании инвестиционных договоров.
Во многом этим процедуры схожи, но во многом и отличаются друг от друга. Отличаются на ранних стадиях: в первом случае заинтересованное лицо просто участвует в аукционе, во втором - ведет длительные переговоры с государством по поводу заключения инвестдоговора, находит участок и заключает инвестдоговор.
- Почему при всей привлекательности такого понятия, как право собственности на землю, в большинстве случаев инвесторы не склонны приобретать участки в собственность, предпочитая заключать долгосрочные договоры аренды на земельные участки, где планируется строительство?
- Есть два очевидных объяснения, которые лежат на поверхности. Первое - право собственности на землю, как я уже говорила, у нас очень усеченное. При этом государство в равной степени вправе изъять земельный участок, находящийся как в собственности, так и на праве постоянного или временного пользования или в аренде.
Второй момент - право собственности дороже. Кадастровая стоимость земель в Беларуси не является низкой в последние годы, особенно в Минске, и, по всей видимости, будет только расти, а приобрести земельный участок по цене ниже кадастровой можно лишь в исключительных случаях.
В то же время, если мы говорим о долгосрочной аренде, то цена права заключения договора аренды земельного участка на 99 лет (максимальный срок) составляет 50% от кадастровой стоимости, а дальше с каждым годом эта цена пропорционально уменьшается. Допустим, если срок аренды составляет 99 лет, то цена составит 50% от кадастровой, если 50 лет - 25%, и т. д. Естественно, это существенно уменьшает издержки лица, которое заинтересовано в получении земельного участка.
Параллельно с этим действует норма, согласно которой в случае перехода прав на объект, расположенный на земельном участке, новый собственник этого объекта одновременно получает права на земельный участок в том же объеме, как у прежнего собственника. При этом ему не надо совершать каких-либо дополнительных действий, уплачивать дополнительные платежи и т. д. Это базовое правило следования земли за строением защищает и прежнего, и нового собственников от рисков утраты прав на землю.
И последний момент. Если государство все же будет заинтересовано в изъятии земельного участка (я говорю даже не о виновных действиях собственника или арендатора, я имею в виду случаи изъятия земли для госнужд), земля будет изъята в любом случае, если на то имеются обоснованные причины. Соответственно, говорить о собственности на землю как о некой панацее от такого рода рисков не приходится.
- Насколько адекватны суммы компенсации в случае изъятия земли в Беларуси?
- Порядок расчета убытков, причиненных изъятием земельных участков у землепользователей, определен постановлением Совмина РБ № 462 от 26 марта 2008 года, где детально прописаны состав убытков и принципы их расчета. Если, например, на участке расположены какие-то строения, то учитывается их стоимость. Аналогичная ситуация с зелеными насаждениями, мелиоративными сооружениями. Если собственник нес какие-либо расходы, связанные с землей, например, вносил плату за заключение договора аренды, эти расходы также включаются в состав убытков.
Единственный вопрос состоит в том, что такую оценку в Беларуси могут осуществлять только организации по перечню, определенному Совмином. Никаких других способов для расчета убытков при изъятии земельных участков не предусмотрено. Не могу сказать, что сам порядок несправедлив, - в основу расчета убытков положены как раз рыночные принципы. Однако очень ограничен круг субъектов, которые такую оценку могут проводить.
- Екатерина Евгеньевна, расскажите о вступивших с 1 сентября в силу изменениях в порядок предоставления и изъятия земель и о том, каких еще новаций в этой сфере можно ожидать в ближайшее время.
- Ничего не могу сказать об изменениях, которые якобы планируется принять в скором времени и в которых, опять-таки, по слухам, планируется ужесточить порядок предоставления земель. На сегодня, кроме слухов, какой-либо информации о документе нет: в открытом доступе он отсутствует, если вообще существует.
Поговорим о вступивших в силу с 1 сентября изменениях, которые корректируют Указ президента РБ № 667 "Об изъятии и предоставлении земельных участков".
Меняется довольно многое, но мне хотелось бы остановиться на ключевых моментах для юридических лиц.
Первое. Не так давно президент поднимал вопрос о нецелевом использовании местными властями земель сельскохозяйственного фонда. В настоящее время установлено правило, что те лица, которым предоставляются земельные участки из сельхозземель, обязаны возмещать потери сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, связанные с изъятием таких участков. При этом если такого рода участок местный исполком планирует предоставлять для строительства или переводить землю в другую категорию, то сделать это можно только с согласия президента.
Второе важное изменение, которое касается коммерческой сферы, - это обязательство для районных и городских исполкомов формировать перечни участков, которые предназначены для предоставления инвесторам для реализации инвестпроектов. Вернемся к риторике президента. Неоднократно говорилось о том, что передано очень много участков для реализации инвестпроектов, однако проекты не реализуются, имеют место колоссальные просрочки и т. д.
По отдельным проектам дело действительно обстоит именно так, но причины такой ситуации инвесторы и государство называют совершенно разные. Государство представляет ситуацию в таком виде, что инвестору предоставили участок, а он не предпринимает никаких действий, видимо, из-за своей лени и безалаберности.
Однако дело в том, что мне сложно представить себе ситуацию, когда участок выделен, а инвестор без
каких-либо объективных причин ничего строить на нем не хочет. Какая целесообразность в таком поведении инвестора? Ведь участок сам по себе не приносит ему никаких доходов, лишь расходы и риски. Давайте не забывать, что, находясь в Беларуси, этот инвестор платит налоги, находится в сфере контроля государства, для него высок риск штрафных санкций по инвестдоговору и т. д.
В подавляющем большинстве случаев причины, по которым земельные участки не используются или строительство притормаживается, - объективные. Сложности часто связаны с финансированием, причем далеко не всегда по вине инвестора: внешняя финансирующая организация может пересмотреть подходы к финансированию инвестпроекта после дополнительной оценки эффективности его реализации в белорусских условиях.
Сложности могут возникнуть в результате перерасчета инвестором рентабельности инвестпроекта, когда в изменившихся рыночных условиях становится ясно, что проект убыточный и от него следует отказаться. Непростая ситуация складывается с белорусскими проектными организациями: адаптация проекта к белорусским нормам может предусматривать такие изменения, которые влекут его весьма серьезное удорожание, на которое инвестор не рассчитывал.
Причем если мы будем говорить, что такие сложности есть только в строительной отрасли, то это не совсем верно. Они обусловлены теми же причинами, что и в экономике в стране в целом. Поэтому я не думаю, что здесь имеются злой умысел и недобросовестность инвесторов.
Буквально немного статистики. Недавно было озвучено, что с прошлого года Мингорисполком расторг 21 инвестиционный договор, еще 5 договоров с инвесторами находятся в стадии расторжения. Вопрос: найдутся ли сегодня новые инвесторы, чтобы быстро и без просрочек освоить эти участки?
Что касается непосредственно процедуры предоставления участков, то она ужесточена и более строго регламентирована. Все исполкомы должны составлять перечень участков, предназначенных для предоставления инвесторам. Кроме того, в обязательном порядке перечень этих участков должен быть размещен на информационных стендах и официальных сайтах местных исполкомов. Также они могут распространяться иными способами, в том числе через СМИ.
Предоставление участков теперь возможно только тех, которые доведены до публичного сведения, и только по истечении 30 дней со дня включения участка в перечень. То есть идея, видимо, состоит в том, что при таком порядке наберется больше претендентов на тот или иной участок, соответственно, можно будет выбрать самого эффективного и перспективного, нежели вслепую раздавать эти участки инвестору, который неизвестно как поведет себя впоследствии.
Исключать из перечня участки станут в том случае, если будет заключен инвестдоговор.
Третье. В Указ № 667 введена новая процедура, которая предусматривает, что теперь земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов будут передаваться застройщику только по конкурсу. Строительство вне конкурса в Минске и областных центрах будет возможно только для коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству.
Это можно назвать попыткой навести порядок в сфере строительства жилья, которая является достаточно рентабельной, во всяком случае, с точки зрения государства.
Вообще, исходя из того, что мне приходилось слышать за последнее время, практику заключения инвестиционных договоров планируется ужесточить. Причем уже не только в отношении жилищного строительства, но и строительства коммерческих объектов (бизнес-центров, гостиниц, многофункциональных комплексов). Исключение составят производственные объекты.
Если это соответствует действительности, то, на мой взгляд, главные предпосылки для подобных ограничений заключаются в следующем.
Как уже упоминалось, широкая практика заключения инвестдоговоров началась с 2009 года. И если в динамике первых двух лет сложно было проследить, к чему эта практика приведет, то в 2013 году стало понятно, что многие заявленные проекты не реализуются. При этом в Минске практически не осталось свободных участков - все они розданы.
Кроме того, не будем забывать, что стороной по инвестиционному договору везде является государство, кем бы оно ни было представлено - исполкомами, правительством и т. д. И когда государство заключает такое большое количество инвестиционных договоров, то оно становится субъектом коммерческих отношений в отношении очень широкого круга лиц.
В соответствии с концепцией функционального (ограниченного) иммунитета в международном праве государство пользуется иммунитетом только тогда, когда осуществляет суверенные функции. Если же оно осуществляет действия коммерческого характера (а заключение инвестиционных договоров можно отнести именно к таковым), то иммунитетом не пользуется.
Практике заключения инвестиционных договоров в Беларуси всего четыре года, при этом она стала очень объемной: заключено уже около 1.300 инвестдоговоров. То есть государство вступило в коммерческие отношения почти с 1.500 инвесторов, потенциально будучи готовым рассматривать взаимные коммерческие требования и претензии, а также в случае необходимости идти в суд или арбитраж, в том числе международный.
Это большой потенциальный риск - как текущий, так и отложенный.
- На ваш взгляд, упразднение или сокращение льгот для инвесторов будет целесообразным шагом?
- Сокращать количество льгот надо. Более того, я считаю, что упорядочение льгот сегодня стало не только необходимым, но и неизбежным.
Нельзя забывать, что Беларусь является участницей ЕЭП, а также стремится в ВТО. Соответственно, порядок предоставления налоговых, таможенных льгот, а также все те преференции, которые сегодня предоставлены инвесторам в рамках инвестдоговоров, должны быть унифицированы с законодательством ЕЭП (где достаточно жесткий подход предусмотрен к таможенным льготам), а на перспективу - с правилами, действующими в ВТО. Точечного субсидирования и индивидуального предоставления льгот они не допускают. Кроме того, следует учитывать, что Россия уже является членом ВТО и Беларусь обязана придерживаться действующих там правил, имплементируя их в национальное законодательство.
- Что, как вам кажется, следует упорядочить в действующем порядке предоставления земельных участков?
- Я понимаю, что земля - это достаточно "чувствительный" актив в любом государстве, но, на мой взгляд, любому инвестору и любому пользователю земли в Беларуси сегодня требуется главное - полноценный рынок земли, хотя бы в объемах тех земельных участков, которые не представляют стратегического интереса для государства.
Те земли, которые уже предоставлены юридическим и физическим лицам, должны стать полноценными объектами коммерческого оборота. Собственник должен быть вправе сам решать, кому он может продать земельный участок, на каких условиях, заложить тому, кому считает нужным, сдать в аренду без вмешательства государства в той степени, в которой оно вмешивается в эти сделки сегодня.
Отсутствие свободного рынка земли я назвала бы одной из главных причин неудовлетворительного инвестиционного климата в стране в целом. Причины, почему земля не становится объектом рыночного оборота, те же самые, почему государство не идет на полномасштабную приватизацию: опасение потерять контроль над собственностью. Между тем путь запретов является контрпродуктивным в любой отрасли, не только на земельном рынке.
Если рассматривать необходимые точечные изменения, то из личной практики могу вспомнить следующее. В Декрете президента РБ № 10, который регламентирует порядок реализации инвестпроектов, указано, что предоставление в аренду земельного участка может осуществляться без проведения аукциона на право заключения договора аренды и, соответственно, без внесения платы за право заключения такого договора. Однако при этом инвестор до момента госрегистрации объекта, который он строит на своем земельном участке, не вправе совершать с ним любые сделки, которые влекут переход прав или возможность перехода прав.
То есть инвестор имеет участок, но возможности вовлечь его или права на него в коммерческий оборот не имеет. В результате актив, который получил инвестор, на практике становится пассивом. Он обречен на то, чтобы использовать для строительства собственные средства, поскольку ни земельный участок, ни строящийся на нем объект не могут стать объектом финансового обеспечения возврата привлеченных средств.
Как мы видим исходя из нашей практики, эта сложность отталкивает многих инвесторов, желающих получить земельные участки.
