"Мы заставим бизнес продать построенное жилье. Если бизнесмены в течение I квартала не реализуют эти площади, то мы их изымем и отдадим очередникам", - заявил 24 февраля Александр Лукашенко во время посещения ОАО "Минский моторный завод". "И пусть радуются" бизнесмены, если им за изъятое жилье заплатят "по себестоимости", добавил президент.
Это заявление, став главной новостью прошлой недели, уже успело обрасти толстым слоем многочисленных комментариев и слухов. Но на вопрос, зачем и кому понадобилось в самый разгар объявленной либерализации угрожать бизнесу национализацией "складских запасов", так пока никто четко и не ответил.
Инвестору на заметку.
Непонятно, зачем понадобилось сегодня, когда многие инвестиционные проекты и без того будут заморожены, пугать зарубежных инвесторов перспективой, что в будущем их может постигнуть такая же участь, как и сегодняшних застройщиков, не сумевших вовремя избавиться от квартирных запасов.
Ведь никто не знает, когда закончится кризис и сколько будет стоить на рынке квадратный метр нового жилья через 1,5-2 года. Именно к этому времени наиболее уверенные в своих финансовых возможностях иностранные инвесторы-застройщики намерены сдать обещанные кварталы жилой застройки в Минске и его ближайшем пригороде.
Эти инвесторы по-прежнему рассчитывают на то, что смогут продать построенные квартиры по 2-3 и более тыс. USD за кв. м. И вдруг президент заявляет, что в нашей стране возможны иные варианты.
По словам А. Лукашенко, "население ждет дешевых кредитов, чтобы купить жилье. А бизнесмены ожидают, что государство сейчас вбросит огромное количество денег, и они опять по 2-3 тысячи долларов за квадратный метр будут продавать это жилье. Этого не будет. Мой совет бизнесменам: сегодня надо жилье продавать близко к себестоимости". По словам президента, "все губернаторы, мэры городов это слышат, и это требование будет реализовано".
Попытки корреспондента "БР" получить официальную версию появления претензий президента, к сожалению, не увенчались успехом.
В Минстройархитектуры сказали, что до 24 февраля никаких нормативных актов, которые позволили бы изымать у частников непроданные квартиры, в министерстве не готовили и не согласовывали. Но там предположили, что заявление президента небеспочвенно и в ближайшее время не исключено принятие соответствующего документа.
Всеобщая инвентаризация.
Власти на местах, как видится, тоже не были заранее подготовлены к национализации непроданного жилья. Но зато они готовы помочь продать частникам их квартиры.
"Сейчас данные о непроданных коммерческих квартирах уточняются. В течение I квартала они будут реализованы, ведутся переговоры с компаниями-застройщиками", - сообщил в интервью БЕЛТА зампредседателя Миноблисполкома Анатолий Мирчук.
Витебский горисполком тоже приступил к инвентаризации коммерческого жилья, не реализованного застройщиками. По данным отдела строительства Витебского горисполкома, жилье для очередников в областном центре реализуется по 1,4 млн. BYR за 1 кв. м, коммерческое - от 1,7 млн. BYR за 1 кв. м.
По мнению председателя комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Андрея Ясючени, у минских застройщиков сегодня есть около 300 непроданных квартир.
В настоящее время на рынке Минска на разных этапах проектирования и строительства работает около 80 коммерческих организаций. В стадии строительства находится около 40 жилых домов, возводимых частными застройщиками. Стоимость 1 кв. м в таких домах колеблется от 3 до 5 млн. BYR. "В то же время формирование цены продажи зависит в каждом конкретном случае от риэлтеров", - процитировало А. Ясюченю БЕЛТА.
Кто-то и обрадуется.
А. Лукашенко, как было уже отмечено, сказал, что застройщики будут радоваться, если у них непроданное жилье купят по себестоимости.
Если верить министру архитектуры и строительства Александру Селезневу, то себестоимость жилья у коммерческих застройщиков Минска - 1.300-1.500 USD/кв. м. И ниже этой себестоимости продавать жилье фирмы не могут, полагает руководитель строительной отрасли.
Приведем некоторые данные для сравнения "себестоимости": Витебский ДСК реализует коммерческое жилье по цене от 1 млн. 795 тыс. BYR за 1 кв. м при его себестоимости 1 млн. 500 тыс., у ОАО "Гродножилстрой" - примерно те же расценки.
Так что минским застройщикам позиция министра архитектуры и строительства только на руку. И они совсем не прочь продать готовые квартиры по 1.200-1.500 USD/кв. м без отделки. Да только и по такой цене, точнее, по такой "себестоимости" это жилье сегодня почти никто не покупает. Банки свернули большинство кредитных программ, а по оставшимся ставки по кредитам зашкаливают за 20% годовых.
Уронить цены или удержать?
Поэтому велика вероятность того, что непроданные квартиры не без помощи местных властей застройщики попытаются реализовать с привлечением льготных кредитов. Тем более что законодательство это позволяет. Согласно Указу от 14.04.2000 г. (п. 1.9) № 185, "льготные кредиты на приобретение жилых помещений, построенных организациями и индивидуальными предпринимателями специально для продажи, предоставляются в порядке, применяемом при кредитовании строительства жилых помещений".
А в том, что в Минске из 250 тыс. очередников наверняка найдутся желающие с помощью льготных кредитов выкупить у коммерсантов всего каких-то 300 квартир, нет никаких сомнений. И уж явно это будут не малообеспеченные очередники.
Это только глава государства наивно полагает (или просто делает вид), что "ипотечные кредиты по льготным ставкам в размере 5% годовых будут выдаваться только малообеспеченным категориям граждан". А остальная часть населения страны должна покупать квартиры по рыночным ценам.
По данным Белстата, на долю "этой остальной части страны" приходится менее 7% домохозяйств. Они имеют среднедушевой доход свыше 1 млн. BYR. А чтобы получить кредит под 5% годовых, доход должен быть не более 1,089 млн. BYR на члена семьи.
Для квартирной очереди три сотни квартир погоды не сделают. Падению цен, как полагают некоторые эксперты, решение президента тоже никак не поспособствует. Но зато сам факт официального признания того, что себестоимость строительства квадратного метра квартир в Минске составляет 1.200-1.500 USD, может на какое-то время притормозить падение цен на рынке жилья, в чем, безусловно, заинтересованы все, кроме потенциальных покупателей.
Застройщики смогут существенно поправить свое пошатнувшееся финансовое положение. Выиграют от этого и банки. Получив деньги за проданные по так называемой себестоимости квартиры, застройщики смогут рассчитаться по взятым кредитам.
А в это время...
О том, что цены на рынке падают, говорят оперативные данные. По состоянию на 23 февраля квартиры в домах "хрущевского" типа предлагались в Минске по 1,2-1,4 тыс. USD/кв. м, подешевев с конца декабря прошлого года на 20-30%. Более дорогие квартиры, которые два месяца назад стоили 230-240 тыс. USD, сегодня предлагаются за 170-180 тыс. USD. А цены продаж еще ниже.
В то же время есть еще немало квартир, цены предложения которых остаются на прошлогоднем уровне. В итоге "средняя температура по палате" позволяет утверждать, что резкого падения цен на вторичном рынке нет, а есть снижение на 10-15%.
