Товарищества собственников (далее - ТС) лишены альтернативы выбора организаций по обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда. Таким образом, в этой сфере вводится монополия ЖЭСов, которые, к слову, и так с трудом справляются с текущим объемом работ, учитывая возросшие темпы вводящегося в эксплуатацию жилья.
Указ № 461, который внес изменения в Указ президента РБ № 538 "О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков" А. Лукашенко подписал 9.10.2013 года.
В документе определены нормы по усилению контроля за деятельностью ТС и организаций застройщиков, ужесточению ответственности руководителей этих организаций за управление общим имуществом совместного домовладения и его эксплуатацию.
Указом отменяется такая форма управления жилищным фондом, как управление негосударственными управляющими организациями.
В качестве обоснования подобного решения в официальном комментарии приводится следующая аргументация: "Практика показала негативную сторону деятельности таких управляющих организаций, в том числе массу нареканий населения на их работу в процессе эксплуатации жилищного фонда и предоставления жилищно-коммунальных услуг".
Аргумент более чем спорный, поскольку на подобном основании можно приостановить любую не запрещенную законом экономическую деятельность предприятий в той или иной сфере деятельности (работать в какой-либо сфере в отсутствие "нареканий населения", наверное, объективно невозможно). Есть и более серьезные противоречия. Достаточно привести норму ст. 13 Конституции РБ, одним из пунктов которой установлено, что "государство гарантирует всем равные возможности свободного использования способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности".
Согласно ст. 31 ГК ограничение предпринимательской деятельности гражданина (ИП, учредителя, участника, собственника имущества или руководителя юридического лица и др.) может осуществляться лишь в судебном порядке. В ГК закреплен также принцип невмешательства в частные дела. Перечень документов, с которыми вступают в противоречие тезис официального комментария и, соответственно, норма указа, можно продолжить (антимонопольное законодательство и т. д.).
Документ также устанавливает, что в случае, если до момента ввода жилого дома в эксплуатацию дольщики не создадут ТС, будет обязательно назначаться государственная жилищно-эксплуатационная организация в качестве уполномоченного лица. (О том, что тем самым дольщиков, которые до момента ввода жилого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности собственниками жилья не являются, косвенно вынуждают создавать ТС (правовой нонсенс!), мы поговорим далее.) Каким образом будут выполняться взаимные обязательства по уже заключенным договорам с частными обслуживающими организациями, в отсутствие текста документа рассуждать сложно.
"Данная мера позволит обеспечить надлежащую эксплуатацию и функционирование инженерных систем жилого дома с момента его ввода в эксплуатацию, а также предоставление гражданам качественных жилищно-коммунальных услуг по государственным тарифам", - полагают разработчики документа.
При этом уполномоченное лицо не принимает дом на свой баланс, но вместе с тем обслуживает потребителей - членов товарищества или организации застройщиков. В то же время в качестве альтернативы обслуживанию уполномоченным лицом товарищество или организация застройщиков сохраняет право самостоятельно обслуживать жилой дом путем привлечения рабочих и специалистов на основе трудовых договоров для целей технического обслуживания жилого дома.
Также устанавливается обязанность ТС и организаций застройщиков применять на основные жилищно-коммунальные услуги только тарифы, установленные законодательством для населения.
Кроме того, ТС и организации застройщиков обязаны заключать с потребителями жилищно-коммунальных услуг (жильцами дома) договоры на техническое обслуживание и основные жилищно-коммунальные услуги с оплатой по тарифам для населения.
Предоставление дополнительных жилищно-коммунальных услуг будет осуществляться только на основании отдельных договоров. При этом любой гражданин-потребитель вправе отказаться от получения дополнительных жилищно-коммунальных услуг и не оплачивать их.
"Закрепляемые подходы позволят обеспечить прозрачность начислений за жилищно-коммунальные услуги организациями застройщиков и товариществами собственников и установить одинаковый уровень платежей за основные жилищно-коммунальные услуги для всех граждан независимо от формы обслуживания жилищного фонда", - сообщает пресс-служба президента.
Предоставляется также возможность размещения средств, отчисляемых на капремонт, на депозитных счетах банков и небанковских кредитно-финансовых организаций с обязательным целевым использованием данных средств на капитальный ремонт жилого дома (при самостоятельном обслуживании дома). В случае если дом находится на обслуживании государственной организации ЖКХ, отчисления на капитальный ремонт аккумулируются на специальных счетах этих организаций или местных исполкомов (администраций).
При этом за нецелевое использование или использование с нарушением законодательства отчислений на капитальный ремонт предусмотрена административная ответственность (ст. 11.69 КоАП).
Устанавливаются также обязанности председателя правления ТС или организации застройщиков осуществлять ежегодный отчет перед собственниками жилых помещений о финансово-хозяйственной деятельности товарищества и проделанной работе, а также по требованию местного исполкома представлять информацию о финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах.
По просьбе корр. "БР", свое мнение по поводу основных положений документа, изложенных в официальном комментарии, высказал юрист, директор ООО "Издательский дом "СТАТУТ" Александр ГОРБАЧ:
- Первое, что на себя обращает внимание, - это исключение из рынка по управлению жилой недвижимостью негосударственных организаций, то есть отныне нет никакой альтернативы ЖЭСам.
На сегодняшний день подобных структур немного, тем не менее эта сфера постепенно развивалась. Похоже, что теперь частные компании этой отрасли будут вынуждены поставить крест на своем бизнесе или перепрофилироваться. Аргумент из официального комментария о том, что "практика показала негативную сторону деятельности таких управляющих организаций, в том числе массу нареканий населения на их работу:", только вызывает улыбку. Можно подумать, что нет и никогда не было никаких нареканий по поводу работы государственных ЖЭСов! Со своим ЖЭСом лично я уже устал бороться и уверен, что мои соседи предпочли бы частную управляющую организацию, только не наше государственное ЖКХ. Но альтернативы уже не будет.
Да и вообще, качество любой услуги, как известно, повышает наличие конкуренции. Поэтому, где, на каком уровне мы окажемся в этом плане в ближайшее время, уже сегодня нетрудно предположить.
Лично у меня вызывает огромное недоумение следующее положение указа: в случае если до момента ввода жилого дома в эксплуатацию дольщики не создадут ТС, будет обязательно назначаться государственная жилищно-эксплуатационная организация в качестве уполномоченного лица.
Непонятно, как это будет соотноситься с нормами действующего ЖК, согласно которым ТС создается после ввода дома в эксплуатацию. Так, в соответствии с кодексом участники совместного домовладения обязаны не позднее шести месяцев со дня ввода жилого дома в эксплуатацию выбрать один из способов управления общим имуществом (п. 1 ст. 171), а решение о создании ТС принимается на общем собрании участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом (п. 9 ст. 207).
Обратим также внимание на п. 7 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом президента от 6.06.2013 г. № 263. В п. 7 этого документа говорится, что застройщик по окончании строительства и приемки в эксплуатацию обязан передать объект долевого строительства дольщику, который, в свою очередь, обязан принять объект и оплатить его. Кроме того, ст. 213 ЖК установлено, что членами ТС могут быть граждане и организации - участники совместного домовладения (уже являющиеся собственниками).
То есть действовала следующая схема: застройщик сдает дом в эксплуатацию - передает по актам приема-передачи дольщикам квартиры - дольщики становятся собственниками - собственники создают ТС. А как можно создать ТС гражданам, которые собственниками объектов недвижимости еще де-юре не являются? В результате получится некое "товарищество НЕсобственников".
Указ также устанавливает обязанность ТС и ЖСПК применять на основные жилищно-коммунальные услуги только тарифы, установленные законодательством для населения. При этом товарищества и кооперативы теперь будут обязаны заключать со своими жильцами договоры на техническое обслуживание и основные жилищно-коммунальные услуги. Но заметим, что техническое обслуживание жилого дома уже входит в Перечень основных жилищно-коммунальных услуг, утвержденный постановлением правительства от 27.01.2009 г. № 99. Получается какое-то "масло масляное":
Не таким уж существенным нововведением представляется установление обязанности председателя правления ТС или ЖСПК осуществлять ежегодный отчет перед собственниками жилых помещений о финансово-хозяйственной деятельности и проделанной работе, а также по требованию местного исполкома представлять информацию о финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах. В принципе, эта обязанность была в той или иной форме закреплена за ними и ранее, особенно что касается контроля за деятельностью ТС и ЖСПК местными исполкомами.
В заключение отмечу, что не успели ТС прийти в себя после вступления в силу в марте этого года нового ЖК, который даже повлек за собой ТС, как им вновь нужно подстраиваться под новые правила. То есть пожить спокойно ТС и ЖСПК пока не удается.
