Какие бизнес- и торгово-развлекательные центры интересуют инвесторов

Объявление о продаже ТРЦ Arena City на проспекте Победителей стало громкой новостью на рынке столичных офисов. Огромный объект на 84 тыс. квадратных метров, да и цена в примерно 74 млн долларов по нынешнему курсу впечатляют.

Конечно, такое комбо поднимает вопросы: как такие сделки совершаются, какие сложности их сопровождают, каков спрос в текущих условиях?

Об этом myfin.by спросил у Андрея Смолки, агента по недвижимости, партнера в АН «Сильван-Инвест».

«Сейчас примерно половина звонков на аренду, половина — на покупку»

— Сейчас мы предлагаем к реализации более 600 объектов. Только мой брокеридж — это около 700 тыс. кв.м, — говорит Андрей Смолка. — И это дает понимание того, как живет рынок коммерческой недвижимости. Он ожил. Звонков прибавилось, заявки стали более увесистые. До марта из усредненной десятки звонков девять было на аренду, один — на покупку. Но, начиная с весны, рынок выровнял пропорцию: сейчас примерно половина звонков на аренду, половина — на покупку. Бизнес увидел перспективу.

Целевой интерес к коммерческой недвижимости Андрей Смолка определяет в виде такой пропорции: 80% покупателей арендного бизнеса, 20% — для своих нужд.

Говоря о поисках потенциальных покупателей, агент отмечает, что, прежде всего, работает с проверенными клиентами-миллионерами (что логично, если на продажу выставляются объекты в том числе на 1 тыс. кв.м с ценой одного квадрата — 1000 долл.), пул которых продолжает пополняться.

— У нас сформировался свой круг ценных клиентов, которые постоянно в поиске хороших объектов для инвестиций. Стали чаще появляться компании и бизнесмены, которые хотят выйти из аренды и переехать на свои площади. Кроме белорусских предпринимателей отмечу активность бизнеса из России и ОАЭ. А также вижу, что бизнесмены из Израиля проявляют интерес к инвестициям в недвижимость нашего рынка.

При этом Андрей Смолка признается, что хотелось бы видеть в сегменте белорусской офисной недвижимости побольше игроков-миллиардеров: для них есть достойные объекты.

Средний цикл сделки по продаже целых БЦ и ТРЦ

— Цикл сделки может коротким — около недели. Так бывает, когда все критерии отлично сложились: локация, характеристики самого помещения, цена. Стандартный цикл — около месяца, когда все оговаривают условия, подключают банки, лизинговые компании, юристы притираются друг к другу, выстраивая модель сделки, и все идут к общей цели не спеша, — продолжает Андрей Смолка. — Есть еще то, что я называю «философский цикл», около года, когда обе стороны набрали обязательств друг перед другом. Здесь все может закончиться либо быстрее заявленного времени, либо затянется на неопределенный срок, либо сделка может и не пройти, в итоге будут потрепаны нервы сторон и потеряны деньги.

В таких ситуациях, добавляет Андрей Смолка, агент недвижимости выступает еще и в роли медиатора, он должен видеть весь круг людей, которые влияют на сделку, и понимать их психотипы.

Что известно о ТРЦ Arena City?

Здание Arena City на проспекте Победителей построила в 2013 году компания «Трайпл», основанная Юрием Чижом. Стройку финансировал Белагропромбанк, которому объект и достался де-юре в 2016 году. Фактически же торговым центром управляла компания «Простор-Трейд», подконтрольная семье бизнесмена.

Фото: foto-planeta.com

В 2019 году ТРЦ перешел под управление компании «Парагис». В то же время крупный гипермаркет ProStore на первом этаже Arena City сменил Green. Пришли и другие новые арендаторы.

В марте 2022 года Белагропромбанк передал ТРЦ в доверительное управление «А-Сити» (ее учредитель — компания «Агролизинг»). Заявлено, что площадка заполнена арендаторами на 95%.

Андрей Смолка считает, что потенциал ТРЦ Arena City еще не раскрыт полностью. Поэтому кандидаты на покупку при осмотре обдумывают концепцию общего пространства. И, конечно, анализируют цену. Ведь владелец готов торговаться.

— GLA (арендопригодная площадь) может быть значительно расширена за счет широких коридоров и, вероятно, части парковки. Сама концепция работы ТРЦ тоже требует перестройки. После чего на ее основе стоит обновить и стратегию маркетинга. Тогда арендатор сможет больше зарабатывать на трафике. А если будет доволен он, то и собственник улучшит финансовый поток от всего объекта, — заключает агент.

Читайте нас в: