Все прекрасно понимают, что в той ситуации, в которой оказался рынок недвижимости, строить какие-то прогнозы очень сложно. Но эти прогнозы, даже если они в чем-то спорны, важны и для потребителей рынка, и для его профучастников. И уж тем более хорошо, если эти прогнозы исходят от людей, знающих рынок не понаслышке.
Прокомментировать ситуацию на рынке жилых новостроек и попытаться предсказать, будут цены снижаться или повышаться в долларовом эквиваленте и каких изменений еще следует ожидать в ближайшем будущем, согласился директор риэлтерской компании ViVa Invest Юрий Жарков.
- Роста цен в долларовом эквиваленте ожидать не стоит, особенно если связывать перспективу роста непосредственно с проведенной девальвацией национальной валюты. Скорее, наоборот, более логичным будет выглядеть снижение долларового эквивалента цен.
Какой окажется стоимостная оценка отрицательного ценового тренда, можно будет с определенной уверенностью утверждать после некоторой стабилизации ситуации на рынке. В текущей стадии его развития уже не столько фактор неопределенности, сколько изменчивость внешней среды, макроэкономических условий выступает основной движущей силой происходящих на рынке перемен.
Картина рынка долевого строительства в настоящее время весьма неоднородна.
С учетом сбалансированного снижения емкости рынка дольщики обращают внимание на наиболее дешевые объекты. Данный тип поведения сейчас присущ и вторичному рынку жилья. Потребительская активность и формирование ценовой политики частично подчинены ожиданиям дальнейшей девальвации национальной валюты либо иных шоков (потрясений) рынка, что в некотором роде сдерживает ажиотажный спрос на жилье, который явно наблюдается в товарной группе предметов первой необходимости и меньших по стоимости.
В свою очередь, застройщики разделились на три лагеря. Одни повысили рублевые цены, приведя их в соответствие с осуществленной девальвацией. Другие используют при конвертации цен в долларовом эквиваленте официальный курс Нацбанка. Третьи заняли выжидающую позицию, приостановив продажу строящихся квартир. Вероятнее всего, в пределах действия уже обозначенного выше фактора изменчивости рыночной среды ценовая политика застройщиков будет меняться.
Амплитуда возможных ценовых колебаний будет ограничена двумя основными факторами: платежеспособность граждан и себестоимость строительства.
Так, например, на сегодняшний день платежеспособность потребителя в сегменте жилья бизнес- и премиум-класса готова принять курс от 6.000 до 7.000 BYR/USD. Самый широкий по линейке представленных на рынке новостроек - средний, или комфорт-класс может позволить себе ценовую политику на уровне от 5.000 до 6.000 BYR/USD.
Владельцы проектов жилья экономкласса имеют редкие шансы рассчитывать на хорошую динамику продаж, если предложат курс конверсии выше установленного Нацбанком (официального).
В вопросах ценообразования надо четко понимать, что и жилье комфорт-класса можно попытаться предложить рынку по курсу от 6.000 до 7.000 BYR/USD, однако сгенерированный подобной ценовой политикой денежный поток едва ли позволит застройщикам вести строительство исключительно за счет средств дольщиков.
В результате инициаторы подобных проектов вынуждены будут обращаться за кредитной поддержкой в банки или вкладывать собственные деньги. В последнем случае стоимость заемных денежных средств станет дополнительным "обременением" в затратной части проекта, что будет вынуждать застройщиков еще больше повышать цены, превращая проект строительства жилого дома в заведомо убыточную инвестиционную инициативу.
Неочевидные вопросы себестоимости строительства и условий финансирования вынуждают строительные компании пересматривать свою ценовую политику с целью компенсации возможных рисков и уже образующихся убытков. Неопределенность на валютном рынке, а также рост цен на стройматериалы привели к фактической приостановке реализации квартир едва ли не в каждой пятой столичной новостройке. Все эти факты свидетельствуют о двустороннем и сбалансированном сокращении емкости рынка жилой недвижимости.
Таким образом, прогнозировать ситуацию на рынке в целом в условиях переменчивости и неопределенности рыночной среды не представляется возможным. Более-менее качественный прогноз можно провести лишь в рамках отдельно взятого качественного сегмента (класса) жилья, и то после некоторой стабилизации основных индикаторов рынка недвижимости и экономики.
Что касается рублевых цен, то их рост обусловлен в первую очередь увеличением себестоимости строительства. А себестоимость растет, потому что дорожают стройматериалы, энергоносители, увеличиваются транспортные расходы, заработная плата и прочие строительные затраты. Это происходит ежегодно. Нынешний год исключением не стал.
Опасения строительных компаний относительно существенного увеличения себестоимости строительства подтвердились. Поэтому в стремлении сохранить темпы строительства застройщики вынуждены произвести обоснованный перерасчет его стоимости либо предложить гражданам, ранее заключившим договоры долевого строительства, осуществить опережающие платежи.
А тем, кто только планирует вступить в строительство, четверть строительных компаний уже произвела перерасчет рублевых цен по курсу, сложившемуся на наличном рынке иностранной валюты.
Подобные факты пока еще носят единичный характер, однако можно с определенной уверенностью предположить, что аналогичные компенсационные меры примет большинство строительных организаций. Исключение в этом случае наверняка составят лишь те проекты, которые обладают запасом финансовой прочности либо находятся на завершающей стадии реализации.
Очевидно, что все проекты по строительству жилых объектов, которые находятся в активной стадии реализации, скорее всего, будут завершены. Сомнения здесь вызывает лишь вероятность запуска новых проектов согласно ранее утвержденной концепции и в запланированные сроки.
Несмотря на текущие и перспективные трудности с финансированием некоторых строек, застройщики заинтересованы приложить все усилия для того, чтобы строительство не было заморожено. Учитывая тот факт, что строительные проекты сами по себе рассчитаны на год-два или более, ожидать дефолта в строительной отрасли до конца года не стоит.
Что же касается требований, а это скорее просьбы, по сути своей, о внесении дольщиками дополнительных платежей, - здесь необходимо здраво оценивать обоснованность и адекватность предлагаемых к доплате сумм.
В сложившейся ситуации большинство потребителей понимают, в какой ситуации находятся строительные компании и иные игроки этой отрасли экономики, в связи с чем экономически обоснованная доплата едва ли может рассматриваться как нечто совершенно неприемлемое. В конце концов, эта мера носит прежде всего компенсационный характер и связана с увеличением стоимости строительства, которое едва ли могли предвидеть девелоперы, приступая и планируя сметную стоимость в начале реализации проектов.
Если говорить о наших проектах, то это проекты строительства панельных домов экономкласса в самых популярных спальных районах столицы: Каменная Горка, Чижовка, Сухарево, а также в поселках Сеница и Боровляны. И мы стараемся, чтобы политика ценообразования учитывала платежеспособность наших потенциальных дольщиков и источники, из которых они планируют финансировать строительство. Так, например, если для получения нашим клиентом необходимой суммы кредита нам нужно предоставить ему некоторую скидку - мы ее предоставляем.
К слову, все предлагаемые нами проекты обеспечены специализированными кредитными программами ведущих банков страны.
