Устав — залог стабильности

"Как известно, Указом президента РБ от 9.10.2013 г. №  461 "О внесении изменений в Указ президента РБ от 14.10.2010 г. №  538" было установлено, что при осуществлении расчетов за основные жилищно-коммунальные услуги ТС и ЖПК* обязаны обеспечить применение тарифов, установленных в соответствии с законодательством. Но ведь эти тарифы формируются явно без учета того, что они будут применяться в тех же ТС. Если брать плату по этим тарифам, то не хватит даже на минимальную зарплату председателю и бухгалтеру. Как быть?"

* жилищный потребительский кооператив.

- Проблема не нова. Более того, известны случаи, когда, к примеру, ТС ведет начисление за техобслуживание по своим тарифам, а жильцы пересчитывают и платят только ту сумму, которая начислялась бы по тарифам, установленным государством.

На самом деле действительно, после появления Указа №  461 ТС и жилищные кооперативы не вправе устанавливать на то же техническое обслуживание (равно как и на другие основные жилищно-коммунальные услуги) иной тариф, нежели "установленный в соответствии с законодательством". Целесообразность этой нормы оставим без комментариев. Более важным является то, что для ТС и ЖПК выход из этой ситуации есть.

Согласно ст. 166 Жилищного кодекса РБ (далее - ЖК), участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством.

Как видим, в числе расходов по эксплуатации, кроме основных жилищно-коммунальных услуг (техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт), значатся еще и расходы на содержание. В свою очередь, содержание - это комплекс мер, работ, мероприятий, осуществляемых штатными сотрудниками товарищества (кооператива). А штатные работники содержатся за счет взносов, в том числе и членских.

Пунктом 59 ст. 1 ЖК определено, что членский взнос - это денежные средства, периодически вносимые членом организации застройщиков, товарищества собственников на цели, связанные с деятельностью организации застройщиков, товарищества собственников, в том числе на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора).

Таким образом, норму президентского указа, конечно, ни в коем случае нарушать не стоит. Но и не следует забывать, что членские и иные взносы в ТС и ЖПК еще никто не отменял. Плата за техническое обслуживание идет по тарифам, "установленным в соответствии с законодательством", а на недостающую для нормального функционирования аппарата ТС (ЖПК) сумму устанавливается ежемесячный членский взнос. Напомним только, что установление размера и порядка внесения взносов относится исключительно к компетенции общего собрания ТС (ЖПК).

"Меня не устраивает порядок в нашем товариществе собственников. Когда заявляю, что хочу выйти из товарищества, другие собственники утверждают, что такого права у меня нет. Кто прав и как мне поступить?"

- По существу вопроса можем сказать следующее. Пунктом 3 ст. 213 ЖК установлено, что основаниями для прекращения членства в товариществе собственников являются:

- прекращение права собственности его члена на объекты недвижимого имущества;

- смерть гражданина - члена товарищества собственников;

- ликвидация юридического лица - члена товарищества собственников;

- иные основания, предусмотренные законодательными актами и уставом товарищества собственников.

Таким образом, просто так прекратить членство в ТС невозможно, потому что здесь вопрос и в эксплуатации квартиры, и в оказании жилищно-коммунальных услуг, и в наличии доли в праве на общее имущество. Отдельное существование квартиры в доме, где есть ТС, невозможно. Не зря законодатель установил даже норму, согласно которой решению о создании ТС должны подчиниться все участники совместного домовладения, даже те, кто голосовал против. Если, конечно, это решение принято в установленном законом порядке.

Чтобы выйти из состава ТС, можно продать свою квартиру и купить другую - в доме, который находится на балансе ЖЭСа.

"Какое количество голосов необходимо для принятия решения общего собрания по выбору способа управления общим имуществом ТС путем письменного опроса?"

- Пунктом 3 ст. 177 ЖК установлено, что общее собрание участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом считается правомочным, если на нем присутствуют более двух третей участников совместного домовладения, обладающих более чем двумя третями голосов от общего количества голосов всех участников совместного домовладения. Каждый участник совместного домовладения на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве общей собственности на общее имущество.

Такая же планка (более 2/3) установлена и п. 11 ст. 215 ЖК для правомочности принятия решения общего собрания путем письменного опроса.

Поэтому можно сказать, что для принятия решения по выбору способа управления общим имуществом независимо от способа голосования необходимо участие в голосовании более двух третей собственников.

Что касается выбора способа управления общим имуществом, то, согласно пункту 5 ст. 177 ЖК, такое решение принимается большинством голосов присутствующих на собрании участников совместного домовладения.

Таким образом, если в ТС, например, 90 участников совместного домовладения, то решение общего собрания может считаться законным, если в нем принял участие не менее чем 61 собственник и 31 из них проголосовал за предложенный способ управления общим имуществом. Если в голосовании приняли участие 80 собственников, то решение будет считаться принятым, если "за" проголосовал 41. (Пример, конечно, подходит лишь в том случае, если каждый участник голосования обладает равным количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве общей собственности на общее имущество, что на практике встречается редко).

При этом обратим внимание, что, согласно пункту 6 ст. 177 ЖК, решение о выборе способа управления общим имуществом, принятое с соблюдением требований настоящей статьи, является обязательным для всех участников этого совместного домовладения, в том числе для участников совместного домовладения, не принявших участия в голосовании либо голосовавших "против".

"Подскажите, какие права имеет учредитель в товариществе собственников? Что входит в компетенцию учредителя? Имеет ли застройщик какое-то преимущественное право как учредитель товарищества?"

- Согласно п. 10 ст. 207 ЖК, учредителями ТС являются участники совместного домовладения, принявшие участие в общем собрании участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом, в том числе проводимом в форме письменного опроса, и голосовавшие за создание ТС. То есть учредителями ТС являются собственники квартир и нежилых помещений во вновь построенном доме. Не все, а только те, которые голосовали за создание ТС.

Если застройщик распродал не все квартиры или находящиеся в доме нежилые помещения, то, конечно, он тоже наряду с другими собственниками будет являться учредителем ТС. Если же все построенные им объекты приобрели своих собственников и ни одного помещения (жилого или нежилого) в собственности у застройщика не осталось, то ни о каком учредительстве относительно него говорить не приходится. После регистрации ТС как юридического лица застройщик уже не имеет никакого отношения к этому дому. Повторимся: если в его собственности не осталось в этом доме жилого или нежилого помещения.

Статус членов товарищества его учредители приобретают уже после государственной регистрации ТС как юрлица. При этом п. 2 ст. 213 ЖК установлено, что со дня государственной регистрации ТС его членами являются в том числе участники совместного домовладения, не принимавшие участия в голосовании либо голосовавшие "против". То есть членами ТС становятся все участники совместного домовладения (собственники жилых и нежилых помещений). Повторюсь: если какие-то помещения остались в собственности застройщика, он также будет членом ТС.

При этом застройщик не может иметь никакого преимущества перед другими участниками совместного домовладения, за исключением, конечно, случая, если в его собственности остались большие по площади объекты, поскольку от доли в праве общей собственности зависит количество принадлежащих собственнику голосов.

Что касается статуса учредителя как такового, то это временный статус, не имеющий, на наш взгляд, какого-то существенного юридического веса. Более важен в юридическом плане статус члена ТС. Важно, чтобы права и обязанности членов ТС были четко прописаны в уставе и соблюдались (исполнялись).

Читайте нас в: