С 1 апреля, как известно, в Беларуси увеличивается размер базовой величины с 35 тыс. до 100 тыс. BYR. Это приведет к соответствующему увеличению не только штрафов и иных отчислений в бюджет, которые привязываются к данной единице измерения, но также и цен на товары и услуги.
Аренда госжилья.
Стоимость аренды жилых помещений вырастет в 2,8 раза. То есть создание института арендного жилья власти, по сути дела, начали с совершенно непродуманных действий.
Напомним, с 1 января 2012 года вступил в силу Указ от 8.11.2011 г. № 512 о создании в Беларуси "государственного фонда жилых помещений коммерческого использования для предоставления их гражданам за плату во временное владение и пользование". Постановлением № 1739 от 27.12. 2011 г. утверждены типовой договор найма такого жилья и базовая ставка платы за пользование им в размере 0,2 базовой величины на 1 кв. метр общей площади жилого помещения в месяц. В январе облисполкомы и Мингорисполком утвердили коэффициенты, на которые должна умножаться базовая ставка.
И что же в результате получилось?
Обращает на себя внимание тот факт, что постановления об утверждении базовой ставки платы за аренду государственного жилья в размере 0,2 базовой величины и об увеличении базовой величины в 2,86 раза с 1 апреля правительство приняло почти одновременно. При этом областные и Минский городской исполкомы устанавливали коэффициенты местоположения, уже зная об увеличении базовой ставки с 1 апреля.
То есть можно предположить, что все действовали совершенно осознанно, с пониманием той доли ответственности за принятые решения, которые на них возложены. Как раз это и удивляет. Поэтому в результате всех этих осознанных телодвижений стоимость аренды государственного жилья после 1 апреля может оказаться больше стоимости аренды частных квартир.
Например, минские власти установили коэффициенты к базовой ставке стоимости аренды муниципальных квартир исходя из экономико-планировочных зон города Минска в следующих размерах: 1-я зона - 3, 2-я зона - 2,5, 3-я зона - 2, 4-я зона - 1,5, 5-я зона -1.
С учетом сегодняшней базовой величины максимальная плата за аренду (не считая стоимости коммунальных услуг) столичной однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м в Минске составляет 630 тыс. BYR (около 75 USD), минимальная - 210 тыс. BYR (около 25 USD). После 1 апреля она увеличится до 1.800.000 и 600.000 BYR соответственно, что при нынешнем курсе белорусского рубля будет примерно 217 и 72 USD.
То есть за аренду однокомнатной квартиры в хрущевском доме рядом с площадью Я. Коласа минские власти намерены брать с очередника больше 200 USD? Сегодня за такую стоимость у частников можно снять двухкомнатную квартиру в этом же районе да еще частично меблированную.
Странно и то, что размер платы за аренду муниципальных квартир в Минске будет зависеть только от места положения и никак не от качественных характеристик дома, в котором находится квартира. Получается, что стоимость аренды одного квадратного метра квартиры в новом доме, который сейчас строится, например, в районе ул. Кедышко, окажется такой же, как в соседних хрущевских домах, в которых даже капремонта не было.
Областные власти поступили еще проще. Например, для Бреста установлен один-единственный коэффициент к базовой ставке аренды - 1,5, для Барановичей и Пинска- 1,2, для Кобрина - 1, для городов Береза, Ивацевичи, Лунинец - 0,8, для остальных населенных пунктов Брестской области - 0,6.
Офисы, магазины и не только.
Если повышение стоимости аренды государственного жилья почти никак не повлияет на удорожание товаров и услуг, то увеличение ставок аренды нежилых объектов, находящихся в госсобственности, может стать причиной повышения цен на товары и услуги.
В прошлом году в связи с девальвацией многие арендаторы поспешили переехать из частных офисов в государственные, воспользовавшись тем, что арендные ставки в госсекторе ниже, чем у частников, поскольку привязаны к базовой величине. Это не говоря о тех многочисленных субъектах, которые изначально арендовали госпомещения.
Естественно, с увеличением базовой величины стоимость аренды госсобственности поднимется. А поскольку расходы на оплату аренды включаются в себестоимость товаров и услуг, то повышение цен на эти товары и услуги после 1 апреля окажется неизбежным.
Профучастники рынка недвижимости, комментируя предстоящее повышение базовой величины, не исключают, что если повысится стоимость аренды государственной недвижимости, то и частники поспешат скорректировать свои ставки.
Такой рост арендных ставок можно будет считать искусственным и рыночно необоснованным, поскольку по мере насыщения рынка аренды предложением, что происходит в последние годы, арендные ставки должны снижаться, а не наоборот. Исключение могут составлять объекты, пользующиеся повышенным спросом и которых не хватает .
Риэлтерские услуги.
С 1 апреля вырастут и тарифы на риэлтерские услуги, которые тоже привязаны к базовой величине.
Сегодня стоимость оказываемых риэлтерским агентством услуг определяется согласно постановлению правительства от 14.03.2008 г. № 386 (с изменениями и дополнениями от 20.07.2009 г. № 957). Тарифы установлены на отдельные виды риэлтерских услуг и на комплекс услуг "по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости".
Например, услуга по подбору варианта сделки с объектом недвижимости оценена постановлением СМ в 5-95 базовых величин в зависимости от вида недвижимости. Следовательно, вместе с базовой величиной с 1 апреля увеличится и стоимость отдельных видов риэлтерских услуг.
Тарифы на комплексную риэлтерскую услугу установлены в размере 1-3% от суммы сделки, рассчитанной в базовых величинах. Например, если стоимость объекта не превышает 4.200 базовых величин, то стоимость комплексной услуги составляет 3% от суммы сделки. Если свыше 16.500 базовых величин, то - 1%. В промежутке между 4.200 и 16.500 БВ установлены дифференцированные ставки.
Таким образом, если человек продает через агентство квартиру за 60 тыс. USD, то сегодня стоимость комплексной риэлтерской услуги для продавца составляет 1,3% от суммы сделки. После повышения базовой величины и при сохранении сегодняшнего курса доллара стоимость услуги составит 2,4% от суммы сделки. Такой же процент от стоимости квартиры 60 тыс. USD продавец платил и до девальвации 2011 года, но сумма в рублях была значительно меньше.
Получается, что после девальвации пострадали агентства недвижимости, поскольку в долларовом эквиваленте их услуги подешевели пропорционально падению белорусского рубля. После повышения базовой величины в невыгодном положении окажутся потребители риэлтерских услуг.
В системе расчетов стоимости риэлтерских услуг, по мнению самих риэлтеров, уже давно просматривается некоторое несоответствие. Они считают, что стоимость риэлтерской услуги для продавца должна иметь определенный процент, однако его не нужно привязывать ни к курсу доллара, ни к базовой величине. Все должно быть, как во всем цивилизованном мире, где существует единый фиксированный процент от стоимости продаваемой квартиры или другой недвижимости, независимый от суммы сделки.
Чтобы не стало еще хуже.
По имеющимся сведениям, в настоящее время готовится проект указа, которым планируется смягчить последствия от повышения базовой величины. Но коснется ли этот указ только ставок аренды нежилых объектов госсобственности или же он будет иметь более широкий радиус действия, пока неизвестно.
В то же время было бы правильно, если бы этот указ разрабатывался не за закрытыми дверями, а с участием всех заинтересованных сторон и с привлечением экспертов, которые хорошо разбираются в специфике не только рынка аренды жилых и нежилых объектов, но и риэлтерских услуг.
