Президент Беларуси уже неоднократно призывал правительство и Нацбанк сделать все необходимое, чтобы ипотека в Беларуси заработала в полную силу. Устанавливались даже конкретные сроки выполнения соответствующих поручений.
Последний раз ипотека по требованию президента должна была заработать с середины 2011 года. Но этого не случилось. Внутренний финансовый кризис, разразившийся в 2011 году, отодвинул ипотечные планы.
Также ожидалось, что развитие ипотеки подтолкнет принятие нового Жилищного кодекса, который вступает в силу с марта текущего года и который менее лояльно относится к заемщику, оказавшемуся не способным выплатить банку взятый кредит.
Но банкиров новый ЖК не очень вдохновляет на то, чтобы отказаться от поручительства в пользу ипотеки.
Они ждут изменений в Закон Республики Беларусь от 20 июня 2008 года "Об ипотеке". Это основной закон, который регулирует взаимоотношения между банком и кредитополучателем при залоге недвижимого имущества.
Проект изменений в закон уже направлен в Палату представителей Национального собрания РБ и, как надеются в Нацбанке, будет рассмотрен и принят на весенней сессии.
В ЖК не хватает конкретики.
В новом Жилищном кодексе ипотеке тоже посвящено несколько статей. Как и раньше, ипотека жилых помещений государственного жилищного фонда не допускается (ст. 72). Предоставлять в залог можно только жилое помещение частного жилищного фонда (ст. 75). При этом согласно пункту 5 статьи 75 ЖК при обращении взыскания на заложенное жилое помещение и после регистрации "прекращения права собственности на него граждане, утратившие право собственности на это жилое помещение, и граждане, проживающие совместно с ними, за исключением граждан, не подлежащих выселению в соответствии с законодательными актами, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения".
Выселению из жилья, на которое наложено взыскание, посвящена статья 87 ЖК. Она устанавливает, что "в случае обращения взыскания на жилое помещение, находящееся в залоге у банка, его продажи право владения и пользования этим жилым помещением граждан (за исключением граждан, обладающих правом пожизненного пользования заложенным жилым помещением по завещательному отказу) прекращается с момента государственной регистрации перехода права собственности на это жилое помещение". После прекращения права собственности гражданин, утративший это право, и граждане, проживающие совместно с ним, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Если в заложенной квартире проживают несовершеннолетние дети и (или) старики, то вопросы перехода права собственности на квартиру банку и вопросы отселения не могут быть решены без участия органов опеки и попечительства.
Кроме того, не подлежат выселению при реализации заложенного жилья лица, проживающие в заложенном жилом помещении на условиях договора найма или поднайма жилого помещения (статья 53 Закона "Об ипотеке"). Договоры найма или поднайма жилого помещения, подписанные до заключения договора об ипотеке, сохраняют силу. Условия расторжения этих договоров определяются жилищным законодательством.
В силу этих обстоятельств главным способом обеспечения кредита для банков остается поручительство. Поручительство обходится кредитополучателю дешевле, чем залог, и больше нравится банкам, потому что если заемщик теряет платежеспособность, то можно спросить с поручителей. При этом нет необходимости заниматься таким неблагодарным и хлопотным делом, как переселение должника из заложенной квартиры в другое жилое помещение. Ведь, как бы то ни было, на улицу людей не выселишь, если заложенная квартира является единственным местом жительства.
Впрочем, все эти нюансы не мешают банкам брать в залог квартиру в качестве одного из способов обеспечения по кредиту.
Залог в нагрузку.
В Беларуси предоставление квартиры в залог - это дополнительный способ для банков подстраховаться и дополнительные время и деньги для кредитополучателя. Фактически залог квартиры (ипотека) вовсе не способствует удешевлению кредита, а наоборот. Как объясняют банки, они рискуют, потому что не могут выселить должника из заложенной квартиры и продать ее, чтобы возместить нанесенный им ущерб. Следует отметить, что и в других странах банки не могут выселить человека на улицу. Обращение взыскания на заложенную квартиру тоже весьма хлопотно и невыгодно. Банкам выгоднее, чтобы кредитополучатель не терял своей платежеспособности.
Люди не очень-то хотят связываться с залогом еще и потому, что это лишнее звено в цепочке процедур, которые обязан пройти претендент на кредит. Поручитель ценен тем, что часть его дохода банк может включить в совокупный доход претендента на кредит. Тем самым кредиты кажутся не такими уж труднодоступными для населения. Это с одной стороны. А с другой - привлечение такого способа обеспечения позволяет вовлекать в банковскую систему Беларуси деньги, заработанные гражданами за границей, неофициальные доходы, накопленные ранее средства, то есть те доходы, которые банки не принимают к рассмотрению при расчете платежеспособности заявителя.
Какова же процедура получения кредита, предусматривающая залог приобретаемой квартиры?
Сначала - регистрация, потом - кредит.
Как правило, потенциальный кредитополучатель обращается в банк дважды - до и после совершения сделки купли-продажи квартиры. Первый раз - чтобы получить предварительное согласие банка на предоставление кредита. Для этого нужно заключить с продавцом квартиры предварительный договор купли-продажи квартиры (в некоторых банках его еще называют проектом договора), собрать справки о своих официальных доходах (если нужно, также близких родственников и поручителей) за предыдущие 3, реже - 6 месяцев. Со всеми этими документами человек приходит в банк, заполняет анкету и ждет до 10 дней, пока банк рассмотрит заявление и примет решение.
Если решение будет положительным, то во второй раз заявитель обращается в банк непосредственно за получением кредита.
Поскольку получение кредита требует предоставления квартиры в залог, то, обращаясь в банк во второй раз, заявитель должен иметь на руках договор купли-продажи, зарегистрированный в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру, а также свидетельство о регистрации перехода права собственности на квартиру.
Для залога квартиры необходимо представить экспертное заключение о ее стоимости (оценку заказывают у аттестованного оценщика или организации по оценке).
Регистрация договора купли-продажи занимает 7 рабочих дней, а если по срочному заказу, то до 3 рабочих дней, сообщили в отделе риэлтерской и страховой деятельности Минского городского агентства по госрегистрации и земельному кадастру. По словам сотрудника отдела, если с договором купли-продажи предоставляется акт приемки-передачи квартиры, то регистрация перехода права собственности происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи квартиры.
Продавец в свою очередь открывает счет в банке-кредиторе или в другом банке, на который перечисляется сумма кредита. Расходы по открытию счета, зачислению кредита на счет и обналичиванию денег несет покупатель квартиры (см. "БР" № 6/2013).
Из сказанного следует, что между датой заключения договора и датой полного расчета за проданную квартиру проходит в лучшем случае не менее 3 рабочих дней. Но это в том случае, если речь идет о чистой покупке и в квартире на момент совершения сделки никто не прописан. Если же продаваемая квартира входит в цепочку сделок, то срок ожидания от заключения договора купли-продажи до окончательного расчета может растянуться до нескольких недель, а то и до месяца. Это увеличивает риски обоих участников сделки.
В связи с этим некоторые банки, чтобы снизить эти риски, делят процесс предоставления кредита на 2 этапа. Сначала предоставляют кредит, а когда человек зарегистрирует свое право на квартиру и пропишется в ней, принимают квартиру в залог. А чтобы кредитополучатель не оттягивал заключение договора залога, предусматривается снижение ставки по кредиту после регистрации этого договора.
Договор залога (ипотеки) подлежит государственной регистрации, расходы по которой возлагаются на кредитополучателя.
Мужчины - в зоне повышенного риска.
Некоторые банки, принимая в залог квартиру, практикуют дополнительные формы защиты своих рисков - страхование жизни кредитополучателя и страхование самого залога, то есть квартиры.
В этом случае последовательность примерно такая же, но к моменту заключения кредитного договора получатель кредита обязан заключить договоры страхования своей жизни и страхования квартиры. Чтобы застраховать себя, например, в пользу банка, может быть достаточно заполнения анкеты. Если у банка появятся какие-то сомнения относительно здоровья заявителя, то его могут попросить представить справку из поликлиники.
В страховой компании "Стравита" рассказали, что страхование жизни обходится недорого (несколько сотен тысяч рублей), если страхователь молод и здоров. Если же ему пошел шестой десяток, то сумма выплат возрастает в несколько раз. Еще один очень важный фактор, влияющий на размер страхового взноса, - это пол страхователя.
Например, если в страховую компанию обращается женщина старше 50 лет и ей надо застраховать свою жизнь от рисков в пользу банка, например, на 15 лет на сумму 200 млн. BYR (сумма кредита), то ежегодный взнос составит чуть больше 1,7 млн. BYR. Если на 5 лет, то около 1,3 млн. BYR. Для мужчины страховой взнос составит 4,9 и 3,9 млн. соответственно.
При подборе страховой компании следует обращать внимание на то, что одни компании заключают договор страхования на год, другие - на период действия кредитного договора. В этом случае сумма ежегодного взноса не меняется в течение периода действия страхового полиса.
В заключение отметим, что, несмотря на высокие процентные ставки и дополнительные расходы, связанные с получением кредита, спрос на кредиты по-прежнему существует, а неподъемные на момент заключения договора условия через пару месяцев могут оказаться удачно спланированной сделкой. Прибегая к невыгодным кредитам, люди надеются на девальвацию, которая, как показывает опыт, обрушивает белорусский рубль с периодичностью раз в 2-3 года.
