Как правило, по подобным договорам застройщик обязуется заключить основной договор купли-продажи определенного объекта недвижимости после окончания строительства и ввода в эксплуатацию здания, в составе которого запроектирован обещанный к продаже объект.
Сопоставление указанных предварительных договоров с договорами долевого строительства позволяет говорить о близости указанных сделок по экономическому и правовому содержанию.
И в том и в другом случае предметом является несозданная недвижимость. Застройщик создает вещь не для себя (хотя в предварительном договоре формально предусматривается оформление права собственности на застройщика на непродолжительный период). Источником финансирования строительства в обоих случаях являются средства инвестора, которые при предварительном договоре оформляются различными способами (аванс, задаток, залог), а стоимость предмета (недвижимости), как правило, определяется исходя из согласованной стоимости 1 кв. м и фактически построенной недвижимости.
Очевидно, что при заключении подобных договоров невозможно в полной мере отразить в договоре характеристики недвижимости, включая точную площадь, размеры и т. д. Как правило, характеристики, в частности площадь фактически построенной недвижимости, не совпадают с указанными в предварительном договоре.
Пользуясь этим, отдельные застройщики оспаривали предварительные договоры, ссылаясь на их недействительность либо незаключенность. Однако по практике хозяйственных судов в ряде случаев предварительные договоры купли-продажи несозданной недвижимости признаются судами действительными и/или заключенными.
С одной стороны, это способствует защите прав инвесторов. С другой - позволяет застройщикам указывать на законность подобных сделок и предлагать подобные договорные конструкции инвесторам.
Но анализ конфликтных ситуаций показывает, что при договоре долевого строительства права инвестора защищены лучше, нежели при предварительном договоре купли-продажи.
Рассмотрим ситуацию, когда застройщик обязался по предварительному договору купли-продажи в дальнейшем продать некое помещение определенной площади в строящемся объекте. Объект построен, но заказчик не принимает решения о вычленении изолированного нежилого помещения, не регистрирует его и право собственности на него.
Государственная регистрация означает юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права на недвижимое имущество (ст. 7 Закона РБ "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним").
До момента государственной регистрации лицо, создавшее недвижимое имущество, является собственником некоего иного объекта, например строительных материалов или незавершенного строительства (п. 3 ст. 220 ГК). Изолированное нежилое помещение существует как объект, который возможно отчуждать, только с момента государственной регистрации его создания (ст. 520 ГК). То есть до момента государственной регистрации отсутствует объект, который возможно отчуждать, а соответственно, невозможно понуждать к заключению договора либо к отобранию вещи.
Кроме того, основной договор купли-продажи недвижимости может быть заключен и исполнен только после создания объекта недвижимости исходя из последовательности совершения регистрационных действий в отношении недвижимости и требований к форме договора (ст. 10 Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", ст. 522 ГК).
В силу указанных причин возникают затруднения в понуждении застройщика к созданию изолированного помещения и, следовательно, в заключении и регистрации договора купли-продажи.
Предположим, что соответствующее судебное решение будет вынесено. Но возникает вопрос: каким образом осуществить такое решение, поскольку судебный исполнитель не может заставить руководителя застройщика подготовить и подписать те или иные документы?
Таким образом, исполнимость судебного постановления, из которого следует действительность предварительного договора, нужно оценивать как низкую, поскольку она находится в зависимости от воли застройщика.
