Нет результата — нет и оплаты

Это отметили участники республиканского форума, посвященного торгово-офисной недвижимости, который состоялся в Минске 23 апреля. Активное развитие рынка коммерческой недвижимости в Беларуси, и особенно в Минске, повышает требования к качеству таких объектов. Увеличение же количества объектов приводит к возрастанию конкуренции. Соответственно, растут и риски инвесторов при реализации инвестиционных проектов.

Изменение требований к качественным характеристикам объектов со стороны спроса побуждает девелоперов к более детальной проработке всех этапов реализации проекта - начиная от разработки концепции, архитектурно-планировочного решения и заканчивая управлением и инвестиционной продажей. В связи с этим крупные игроки рынка недвижимости указывают на ужесточение требований к процессу управления каждым этапом реализации проекта.

Опыт показывает, что консультанты, архитекторы, брокеры не несут ответственности за конечный результат проекта. В связи с этим на рынке недвижимости необходима профессиональная структура, нацеленная на конечный результат в такой же степени, как и инвестор. Такой структурой может быть управляющая проектом компания.

Главная задача управляющей компании - оптимизация всех параметров проекта по критерию достижения максимального дохода. Доход управляющей компании должен быть напрямую связан с конечным результатом - созданием успешного проекта. Нет результата - нет оплаты за услуги.

Управляющая компания должна обладать достаточными ресурсами: как финансовыми, так и профессиональным штатом. Чтобы качественно решить поставленную задачу, необходимо владеть информацией о текущем состоянии рынка коммерческой недвижимости, спросе на объекты, прогнозировать тенденции развития рынка на среднесрочную перспективу, поскольку долгосрочные прогнозы не имеют достаточно высокой степени достоверности.

Выступая с докладом на второй отраслевой конференции "Торгово-офисная недвижимость в Республике Беларусь. Инвестиции. Строительство. Эксплуатация" 23 апреля, руководитель агентства "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса" Юрий Попов отметил сложности с которыми может столкнуться инвестор при реализации инвестиционного проекта.

На каждом из трех этапов, через которые проходит проект, есть свои сложности. Предъинвестиционный период включает в себя выбор земельного участка, оценку его потенциала, определение варианта наилучшего использования участка; разработку коммерческой концепции проекта; подготовку краткого финансового плана для коммерческой концепции; разработку архитектурной концепции и инвестиционной стратегии.

На данном этапе основные сложности, с которыми может столкнуться инвестор, следующие:

- в достаточно сжатые сроки (до одного месяца) оценка потенциалов предварительно выбранных для инвестирования земельных участков (оценка как коммерческого, так и технического потенциала), выбор наилучшего;

- прогноз жизнеспособности и коммерческой устойчивости разработанной концепции проекта;

- выбор оптимальной для инвестора маркетинговой стратегии реализации проекта на рынке;

- разработка четкого и понятного технического задания для архитекторов;

- согласование представленного архитектурно-планировочного решения с разработанной коммерческой концепцией и маркетинговой стратегией.

Инвестиционный период состоит из разработок детального финансового плана и маркетинговой стратегии, выбора оптимальных материалов и технического оснащения в целях минимизации затрат на эксплуатацию объекта и уточнения финансового плана с учетом оптимизации технической составляющей проекта.

Здесь Ю. Попов указал на сложности, связанные с уточнением прогноза жизнеспособности и коммерческой устойчивости проекта, выбором оптимальной маркетинговой стратегии продвижения проекта на рынке и согласованием строительного проекта с разработанной коммерческой концепцией и маркетинговой стратегией.

И последний этап - возврат инвестиций. Сюда входят организация и проведение маркетинговых мероприятий, брокеридж, управление объектом и инвестиционная продажа.

На данном этапе основные сложности - это:

- уточнение финансового плана с учетом прогнозов развития рынка;

- управление брокером на этапе заполнения объекта арендаторами и на этапе эксплуатации для обеспечения получения максимально возможного дохода в соответствии с бизнес-планом (управление "воронкой продаж");

- оценка инвестиционной стоимости объекта и его реализация.

Обойти сложности могут помочь компании, которые занимаются управлением проектов. Управление проектом - это управление финансированием, доходами и расходами. Каждое направление имеет свои составляющие. Так, управление финансированием предполагает определение оптимальной структуры финансирования с учетом потребностей проекта и возможностей заказчика, поддержку и привлечение стратегических инвесторов.

В процесс управления доходами входят максимизация рыночной цены проекта, разработка и реализация маркетинговой стратегии, организация и контроль за брокериджем, формирование дополнительных источников дохода. А управление расходами - это консультирование по максимизации эффективности расходов (с учетом их влияния на доходную часть), а также комплексное управление доходами, которое возможно в случае привлечения субподрядной организации.

Для определения максимальной цены проекта специалисты используют "воронку продаж".

Только профессиональное и грамотное управление реализацией проекта позволяет инвестору своевременно принимать взвешенные решения на всех этапах и достигать оптимального финансового результата.

Читайте нас в: