Как отреагировал рынок на девальвацию белорусского рубля и проблемы на внутреннем финансовом рынке? Как изменились цены, арендные ставки, спрос и предложение? На эти и другие вопросы корреспондента "БР" отвечает глава представительства международной консалтинговой компании Colliers International Андрей АЛЕШКИН.
- Безусловно, произошедшая девальвация белорусского рубля и проблемы на финансовом рынке не могли не оказать негативного влияния на всех субъектов рынка коммерческой недвижимости. Это связано с ухудшением финансового состояния субъектов хозяйствования, в первую очередь из-за уменьшения оборотов, корректировки планов и стратегий в сторону ужатия.
Поэтому мы сегодня можем наблюдать тенденции увеличения уровня вакансий и снижения ставок арендной платы во всех сегментах.
Однако не стоит также забывать, что на сегодняшний день в Минске все еще наблюдается дефицит высококачественных объектов коммерческой недвижимости в каждом из сегментов. Именно ограниченное предложение по данным площадям дает собственникам возможность со своей стороны влиять на уровень арендных ставок. Ведь снижение ставок по качественным объектам лимитировано, и, более того, объекты, у которых есть профессиональная управляющая команда, состоящая в том числе и из консультантов, сохраняют своих арендаторов и даже успешно сдаются в аренду в настоящее время.
Кроме того, сегодняшняя ситуация - это время возможностей для входа на рынок новых иностранных компаний, которые имели такие цели ранее, но считали ставки аренды завышенными или видели серьезную конкуренцию, мешающую продвижению. Сейчас же многие вчерашние конкуренты, которые уже работали на рынке, сокращаются и новым компаниям открывается путь на рынок. Это касается в первую очередь ритейла, но и офисная недвижимость представляет интерес, так как новым компаниям офисы нужны и, как правило, новые.
Также необходимо отметить, что ряд компаний, которые уже накопили достаточно большую рублевую денежную массу и имеют ограниченные возможности конвертации рублей в валюту, рассматривают варианты вложения данных средств в объекты коммерческой недвижимости. Таким образом, мы ожидаем увеличения количества спекулятивных сделок с объектами коммерческой недвижимости.
Участники рынка в целом оценивают сложившуюся ситуацию как временную. Одновременно профессиональными участниками рынка осознается огромный потенциал развития проектов коммерческой недвижимости в Беларуси. Поэтому в перспективе мы прогнозируем рост во всех сегментах рынка, причем он будет очень бурным.
Относительно того, как и когда изменится ситуация, говорить достаточно сложно. Слишком много неизвестных переменных. В частности, многое зависит от проводимой денежно-кредитной политики государства, реализации программ привлечения внешних заимствований, приватизации госактивов и т. д.
- Что будет с теми объектами, которые были запланированы к вводу в 2011 году?
- В 2011 году на рынке торговой недвижимости ожидалось ввести в эксплуатацию 10 новых объектов общей площадью 78.000 кв. м.
За первые полгода было открыто два объекта торговой недвижимости: торговые площади в МФК "Европа" и дискаунтер "Бимарт" в здании реконструированного DIY "Декорум". Фактически в первом полугодии 2011 года был запущен специализированный торговый комплекс "Автомолл "Кольцо".
К сожалению, в текущем году повторится привычная ситуация с переносом сроков ввода новых объектов на следующий год. Например, сдача в эксплуатацию первой очереди торгово-развлекательного комплекса "Замок" перенесена на 2012 год.
Наиболее вероятно открытие до конца текущего года пяти торговых и многофункциональных комплексов с развитой торговой частью. Общая арендуемая площадь новых объектов составит 42,1 тыс. кв. м.
Что касается самых знаковых торговых центров, то в 2011 году запланировано ввести в эксплуатацию торгово-развлекательный центр в составе многофункционального комплекса "Автовокзал "Центральный". Кроме торговых площадей, в состав комплекса входят международный автобусный вокзал, многоуровневый паркинг и офисные помещения, а также фуд-корт и мультиплекс. Общая площадь комплекса составляет 44.000 кв. м, торгового центра - 20.400.
Комплекс - 7-этажный. В том числе 2 этажа займет паркинг на 550 машино-мест. Это современный торговый центр европейского уровня, где будут представлены бренды, которых раньше не было на рынке РБ.
Colliers International выступает эксклюзивным консультантом данного проекта в части разработки торговой концепции и торгового плана, а также сдачи его в аренду.
Совместно с немецким архитектурным бюро ESP Hannover были кардинально переработаны планы этажей, которые теперь позволяют заполнить объект современными магазинами и создать правильный торговый центр. Так что открытие "Автовокзала" будет самым ярким событием на рынке ритейла в 2011 году.
Что касается офисной недвижимости, то всего 16 бизнес-центров и мультифункциональных комплексов с развитой офисной частью запланированы к вводу в эксплуатацию в 2011 году. Общая сдаваемая в аренду площадь должна была составить 105 тыс. кв. м. В первом полугодии введено три объекта с общей арендуемой площадью 20,6 тыс. кв. м. До конца года мы ожидаем ввода еще 11 объектов с общей арендуемой площадью 68 тыс. кв. м.
Как минимум два объекта из заявленных на 2011 год однозначно не будут введены в запланированные сроки.
Таким образом, планы по реализации проектов в 2011 году были довольно масштабными. Часть проектов удалось реализовать, часть из них, несмотря на кризис, реализуется, однако существует и ряд проектов, которые так и не будут реализованы в этом году.
Текущая ситуация на финансовом рынке лишь увеличивает долю проектов, по которым сроки будут перенесены либо вовсе заморожены. И ключевую роль здесь играет то, насколько сильный и устойчивый девелопер развивает данный проект.
- Как оценивают текущую ситуацию на минском рынке коммерческой недвижимости ваши зарубежные коллеги?
- Безусловно, текущая ситуация в стране воспринимается иностранными компаниями и партнерами с настороженностью. Вместе с тем массового выхода из проектов коммерческой недвижимости не происходит. Это связано прежде всего с огромным потенциалом развития объектов коммерческой недвижимости во всех сегментах рынка.
Розничные сети, которые планировали развиваться на местном рынке, либо пересмотрели структуру брендов в сторону более дешевых при одновременном поиске торговых площадей, либо пребывают в ожидании стабилизации ситуации на рынке. Мы не исключаем, что часть некоторых сильных зарубежных компаний решит выйти на белорусский рынок именно сейчас, когда конкурентная среда еще не столь высока.
- Какие объекты находятся сегодня в работе у вашей компании? Насколько усложнилась их реализация и как вы эти сложности предлагаете преодолевать?
- Список объектов, с которыми сегодня работает наша компания, представлен офисными, торговыми и складскими объектами.
Это БЦ Silver Tower, БЦ Rubin Plaza, БЦ Sky Towers, БЦ Stella, БЦ А-100, БЦ на Мясникова, строящийся бизнес-центр на Октябрьской площади, а также транспортно-логистический центр "БелВингесЛогистик", многофункциональный комплекс "Автовокзал Центральный". С полным списком объектов, а также с их подробными характеристиками можно ознакомиться на нашем сайте, который в скором времени перейдет на новую платформу и новый корпоративный стиль. Помимо этого, в ближайшее время данный список планируется расширить за счет включения ряда значимых для локального рынка коммерческой недвижимости объектов.
Хочу отметить, что мы не ограничиваемся только "своими" объектами, а активно работаем со всем рынком и постоянно держим руку на пульсе - как по уже введенным, так и по строящимся объектам коммерческой недвижимости во всех сегментах. Кроме того, мы активно работаем непосредственно с международными арендаторами в разных сегментах, которые традиционно работают с Colliers International в других странах, - это корпоративный бизнес, который нам очень помогает. Налаженная система мониторинга позволяет владеть текущей ситуацией и делать прогнозы.
Относительно трудностей, которые присущи рынку в целом, могу сказать, что мы справляемся с ситуацией и довольно успешно реализуем все наши проекты. Являясь крупной международной компанией, мы имеем достаточный опыт работы в различных условиях, в том числе и в ситуациях, подобных той, что сложилась на белорусском рынке коммерческой недвижимости.
- Каковы ваши рекомендации застройщикам, продавцам, покупателям, арендаторам и арендодателям?
- Кризис - явление временное. После него всегда идет подъем, а качество - всегда в цене.
Поэтому мы советуем прорабатывать различные сценарии, причем как на краткосрочную, так и на средне- и долгосрочную перспективу.
Не надо пытаться охватить все сразу. Вкладывайте все силы в свой профиль деятельности, все остальное - на аутсорсинг. Чтобы быть успешными в своем бизнесе, работайте с настоящими профессионалами.
