Наигравшись в самостоятельность, они решают переложить проблемы своего дома на ЖЭС. А в силу того что законодательство в данном вопросе несколько запутано, многие искренне полагают, что это возможно.
Действительно, в статье 218 Жилищного кодекса РБ (далее - ЖК) установлено, что товарищество собственников ( ТС) может быть реорганизовано или ликвидировано в том числе по решению общего собрания его членов при условии выбора этим собранием иного способа управления общим имуществом, за исключением случаев гибели или уничтожения недвижимого имущества. При этом в статье 170 ЖК определено, что управление общим имуществом осуществляется одним из следующих четырех способов:
- непосредственно участниками совместного домовладения;
- организацией, управляющей общим имуществом;
- уполномоченным лицом;
- организацией застройщиков или товариществом собственников, в том числе с привлечением организации, управляющей общим имуществом.
Выбрать обязали, выбора не оставили.
Но уже после вступления в силу нового ЖК появился Указ президента РБ от 9.10.2013 г. № 461 "О внесении изменений и дополнений в Указ президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538" (далее - Указ № 461). Документом было установлено, что управление общим имуществом может осуществляться одним из следующих трех способов:
- непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более 5 объектов недвижимого имущества;
- товариществом собственников или организацией застройщиков;
- уполномоченным лицом по управлению общим имуществом, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с законодательством.
Таким образом, после вступления Указа № 461 в силу на один способ управления общим имуществом стало меньше - из этого списка выпала организация, управляющая общим имуществом.
При этом Указом № 461 Совмину РБ было предписано обеспечить в шестимесячный срок внесение в Палату представителей Национального собрания РБ проект закона, предусматривающего приведение ЖК в соответствие с указом.
Надо понимать, что подлежали приведению в соответствие с Указом № 461 не только ст. 170, но и ст. 218 ЖК. А именно то ее положение, в котором говорилось о необходимости выбора иного способа управления общим имуществом при ликвидации, ведь выбора-то не осталось (в данном вопросе будем все-таки исходить из того, что и товарищество собственников, и организация застройщиков - это один и тот же способ управления).
Нам неизвестно, выполнил ли Совмин поставленную перед ним задачу, но ЖК до сих пор не приведен в соответствие с Указом № 461, отсюда и возникает путаница. Однако в любом случае указ обладает большей юридической силой, чем ЖК.
Поэтому нужно исходить из того, что со дня вступления в силу Указа № 461 такого способа управления общим имуществом, как управляющая организация, просто нет. Соответственно, выбрать другой способ управления общим имуществом участники совместного домовладения не могут, а раз так, то и не могут принять решение о ликвидации.
Уполномоченное лицо.
В списке способов управления общим имуществом, определенном Указом № 461, значится такой способ, как уполномоченное лицо по управлению общим имуществом. Однако это совсем другое - не управляющая организация. Тем же Указом № 461 было установлено, что местные исполнительные и распорядительные органы назначают уполномоченное лицо по управлению общим имуществом без проведения открытого конкурса из числа государственных организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, в следующих случаях:
- если до ввода в эксплуатацию жилого дома, строительство которого осуществлялось путем долевого участия, дольщиками, участвующими в его строительстве, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества в нем, не принято в установленном законодательством порядке решение о создании ТС - в течение 15 дней со дня приемки жилого дома в эксплуатацию;
- если в жилом доме, построенном организациями с целью продажи объектов недвижимого имущества в нем, участниками совместного домовладения не принято в установленном законодательством порядке решение о выборе одного из способов управления общим имуществом - в течение 15 дней со дня возникновения совместного домовладения;
- в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
Какие это могут быть случаи и каким законодательством они могут быть предусмотрены?
В первую очередь, конечно, следует обратиться к статье 175 ЖК "Управление общим имуществом уполномоченным лицом". Однозначно пункты 1 и 2 этой статьи подлежат приведению в соответствие с Указом № 461. В них речь идет практически о том же, что и в указе: о ситуации, когда участники совместного домовладения в установленный срок не выбрали способ управления общим имуществом.
А вот п. 3 ст. 175 ЖК устанавливает, что местный исполнительный и распорядительный орган назначает уполномоченное лицо в случаях, если в совместном домовладении не обеспечиваются сохранность и эксплуатация общего имущества, надлежащая работа органов управления организации застройщиков или ТС или истек срок полномочий этих органов управления, а меры по их избранию не дают положительных результатов.
Полагаем, что это как раз тот "иной случай, предусмотренный законодательным актом", о котором шла речь в Указе № 461 (можно предположить, что этот пункт после приведения ЖК в соответствие с указом должен остаться неизменным, потому что ведь случаи разные бывают). Однако обратим внимание, что он не дает права участникам совместного домовладения принимать решение о ликвидации ТС, равно как и не предоставляет им карт-бланш на то, чтобы не обеспечивались сохранность и эксплуатация общего имущества или не избирались органы управления.
Это вообще не тот случай, когда способ управления общим имуществом выбирают участники совместного домовладения, - здесь выбирают за них. Данная норма - это всего лишь защитная мера на тот случай, если все совсем плохо.
Одно другого исключать не должно.
Подлежит ли ликвидации ТС, которое довело свои дела до такой степени, что местный исполнительный и распорядительный орган вынужден был назначить ему уполномоченное лицо?
С одной стороны, пунктом 4 ст. 170 ЖК установлено, что общим имуществом может управлять только одна организация, управляющая общим имуществом, или одно уполномоченное лицо, одна организация застройщиков или одно ТС. Из данной нормы можно сделать вывод, что после назначения уполномоченного лица ТС должно быть ликвидировано (правда, не совсем понятно, кто в таком случае должен принять решение о ликвидации).
Но если посмотреть другие нормы ЖК, то не все так однозначно.
Например, ст. 220 кодекса говорит о том, что местные исполнительные и распорядительные органы на соответствующей территории назначают уполномоченное лицо в случае, если ТС не обеспечивает должным образом сохранность, содержание и эксплуатацию общего имущества, организацию работы его органов управления. При этом с уполномоченным лицом, являющимся физическим лицом, председатель общего собрания (собрания уполномоченных) членов ТС заключает трудовой договор (контракт), а с уполномоченным лицом, являющимся юридическим лицом, - гражданско-правовой договор.
По поводу трудового договора с физическим лицом можно сразу сказать, что эта норма также подлежит приведению в соответствие с Указом № 461, который определил, что уполномоченное лицо назначается из числа государственных организаций, таким образом, ни о каких трудовых договорах здесь уже речи быть не может.
А вот что касается гражданско-правового договора с юридическим лицом, то заметьте, что такой договор должен заключить председатель общего собрания или собрания уполномоченных ТС. То есть ТС как субъект правоотношений после назначения уполномоченного лица не исчезает, от его имени заключается договор с уполномоченным лицом.
Естественно, этот субъект правоотношений не может исчезнуть и после заключения договора. Из данной нормы можно сделать однозначный вывод о том, что назначение местным исполнительным и распорядительным органом уполномоченного лица не влечет ликвидацию товарищества собственников.
В любом случае, на наш взгляд, ошибочно полагать, что назначение уполномоченного лица навсегда лишает участников совместного домовладения права управления своим общим имуществом.
Статьей 176 ЖК установлены сроки, на которые может заключаться договор управления общим имуществом с уполномоченным лицом, - от 1 до 3 лет. Поэтому правильнее рассматривать уполномоченное лицо как временного антикризисного управляющего и, исходя именно из такого подхода, урегулировать его роль в нормах ЖК.
Общее имущество не может оставаться бесхозным.
Исходя из всего изложенного, полагаем, что в настоящее время общее собрание участников совместного домовладения может принять решение о ликвидации товарищества собственников только в случае гибели общего имущества, а пока есть общее имущество, не может не быть ТС.
Государство не должно потворствовать бесхозяйственности и безответственности собственников, не обязано брать на себя головную боль по управлению частной собственностью, коей, по сути, и является общая собственность членов ТС. В силу важности такого объекта гражданского оборота, как жилье, государство лишь должно принять защитные меры, в том числе меры по понуждению к сохранности жилых помещений.
Товарищества, которым сложно обслуживать свой жилой дом (а иногда так бывает даже по причине немногочисленности участников), могут заключать договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг, того же технического обслуживания со специализирующимися на таких услугах организациями, притом как с государственными, так и с частными.
Совсем необязательно ТС держать штат сантехников, уборщиков, электриков и пр. Это на самом деле иногда бывает дорогим удовольствием, которое не каждое товарищество может себе позволить. Однако при наличии общей собственности у пяти и более участников должно быть товарищество собственников как самоорганизующая структура со своими органами управления и контроля.
Сегодня даже в так называемых "государственных" домах практикуется назначение старших по дому, по подъезду, и эта практика себя оправдывает - порядка в таких домах и подъездах больше. Наверное, будет лишним кого-то убеждать, что в доме, где есть председатель, будет тоже больше порядка.
Представляется, что именно такой подход закладывался в Указе № 461, и теперь очень важно, чтобы он нашел свое надлежащее оформление, развитие и детализацию в ЖК.
Говоря о товариществах собственников, нельзя пройти мимо организаций застройщиков (жилищных потребительских кооперативов), ведь, по сути, эти две формы совместного домовладения очень похожи между собой. Однако пункт 2 статьи 205 ЖК допускает ликвидацию организации застройщиков без каких-либо оговорок о выборе другого способа управления общим имуществом. Это, конечно, является неправильным. Полагаем, что все сказанное выше относительно ТС будет справедливо и по отношению к жилищным потребительским кооперативам.
