Указом № 324 от 19 июля 2011 г. внесены дополнения и изменения в Указ от 15 июня 2006 г. № 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов".
Контроль усилен.
По новым правилам, которые начнут действовать через 3 месяца после официального опубликования указа, договоры долевого строительства подлежат обязательной государственной регистрации. Регистрация договоров создания объектов долевого строительства будет осуществляться местным исполкомом, выдавшим разрешение на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.
Договор с дольщиком считается заключенным со дня его регистрации. Она осуществляется бесплатно в течение одного рабочего дня после представления застройщиком договоров.
В регистрации договора может быть отказано в случаях "его несоответствия законодательству, а также при наличии регистрации иного действующего договора создания данного объекта долевого строительства". То есть регистрация сама по себе исключает возможность продажи конкретной квартиры, офисного помещения, магазина и иного объекта долевого строительства двум и более дольщикам.
Дольщик (физическое лицо, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо) может перечислять деньги застройщику только после госрегистрации договора.
Каждому дому - спецсчет.
Установлено, что застройщик привлекает денежные средства дольщиков, с которыми заключает договор долевого строительства, на специальный счет, который обязан открывать на каждый многоквартирный жилой дом. Здесь, кстати, сразу возникает вопрос, сколько счетов нужно открывать застройщику, если он строит комплекс из нескольких домов или один дом, но разделенный на 2-3 очереди.
Указ устанавливает, что на специальный счет не зачисляются денежные средства дольщиков, которые идут на оплату прибыли, а также затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта, но относимых на эту стоимость. Эти деньги зачисляются на текущий (расчетный) счет застройщика.
Согласно указу к затратам, которые не включаются в сводную смету, но относятся на стоимость объекта долевого строительства, относятся расходы, связанные с оплатой процентов за пользование банковскими кредитами и компенсацией местному бюджету стоимости жилья для переселения граждан из подлежащих сносу домов, а также налоги, сборы и прочие обязательные платежи в бюджет.
Средства, перечисленные дольщиками на спецсчета, могут использоваться заказчиком только на строительство объекта долевого строительства и направляются на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства.
С денежных средств, которые аккумулируются на специальном счете, не производится уплата налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды.
Электронный учет.
Указ обязывает местные власти по каждому строящемуся многоквартирному жилому дому создавать "электронный банк данных (реестр) объектов долевого строительства".
В этом реестре в обязательном порядке должны указываться количество объектов долевого строительства (квартир и нежилых помещений) и их номера, сведения о дольщиках и реквизиты договоров с ними, основания для прекращения действия первоначального договора и данные о новом дольщике, другая информация.
Как и раньше, застройщик имеет право предусматривать при формировании стоимости 1 квадратного метра общей площади объекта долевого строительства прибыль. Как и раньше, при строительстве жилых помещений для граждан-очередников размер прибыли не должен превышать 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства.
Но по новым правилам "сумма прибыли рассчитывается застройщиком при заключении договоров" долевого строительства "и не подлежит перерасчету в связи с увеличением фактической стоимости объекта долевого строительства по сравнению со сметной стоимостью в текущих ценах". Исключение составляют случаи, когда стоимость объекта долевого строительства изменяется "в соответствии с требованиями законодательства".
Если же фактическая стоимость для граждан-очередников, использующих господдержку, окажется ниже по сравнению со сметной стоимостью в текущих ценах, то "прибыль застройщика подлежит перерасчету и не может превышать 5% от фактической стоимости строительства".
Право на доплату.
Применительно к новым правилам дается определение "фактической стоимости объекта долевого строительства".
Это стоимость в текущих ценах на дату сдачи в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости с учетом затрат застройщика на строительство, в том числе и не включенных в сводную смету, но относимых на стоимость строительства объекта, и прибыли застройщика.
По сути, узаконивается право застройщика устанавливать окончательную стоимость строительства объекта, отличную от фиксированной стоимости, которая рассчитывается на дату заключения договора долевого строительства, и требовать от дольщика доплаты.
Часть квартир - очередникам.
В соответствии с новыми правилами местные власти могут обязать застройщика реализовать определенное количество квартир гражданам-очередникам. В этом случае потенциальным дольщикам из числа очередников местный исполком выдает направления для заключения договоров с застройщиком. "При этом не менее 30% от общего количества направлений должны предлагаться гражданам, не имеющим в собственности жилья в данном населенном пункте (для Минска - в Минске и Минской области), в том числе проживающим в общежитиях (за исключением вселившихся в общежитие в связи с обучением, сезонных и временных работников)" или в съемных квартирах.
Если для застройщика не устанавливается квота на заключение договоров с конкретными категориями граждан, то он заключает договоры в порядке поступления заявлений. Заявления о заключении договора создания объекта долевого строительства застройщик вправе принимать не раньше чем через 7 календарных дней после опубликования проектной декларации. И эти заявления заказчик обязан регистрировать у себя.
Привязка к валюте.
Указ разрешает застройщику предусматривать в договоре, что "обязательство дольщика по оплате стоимости объекта долевого строительства исполняется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте".
Но цена в иностранной валюте должна быть неизменной до окончания строительства, за исключением случаев, когда дольщик в процессе строительства становится очередником или когда окончательная (фактическая) стоимость для очередника, строящего квартиру с господдержкой, оказывается ниже текущей сметной стоимости (сумм, внесенных дольщиком).
Подлежащая оплате сумма в иностранной валюте определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Нацбанком на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон. В случае расторжения такого договора застройщик возвращает дольщику деньги по курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Нацбанком на день возврата.
Указ вступает в силу через 3 месяца после его официального опубликования. Действие документа не распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные до вступления в силу данного указа.
