Собственники торговых центров стараются быть ближе к арендаторам. Однако рекордные объемы ввода новых площадей и нехватка операторов заставляют девелоперов проявлять гибкость и изобретательность.
Прогноз пересмотрели.
По данным аналитиков группы компаний "Твоя столица", в 2014 г. Минск прирос на 90 тыс. кв. м современных торговых площадей. Объем предложения на рынке торговых центров площадью не менее 5 тыс. кв. м по итогам года оценивается в 505 тыс. кв. м.
Среди самых заметных из введенных в эксплуатацию объектов - вторая очередь многофункционального комплекса "Титан" на пр-те Дзержинского и торговый центр "Скала" на ул. Притыцкого.
Высокую активность в минувшем году также проявляли продовольственные ретейлеры. Одной из заметных тенденций в сфере специализированной торговли можно назвать открытие сразу нескольких мебельных торговых центров. Чтобы избежать проблем с заполнением, инвесторы, очевидно, стараются искать свободные ниши и открывать специализированные объекты, ориентированные на привлечение целевой аудитории торговых операторов.
При этом фактический и ожидаемый объемы ввода практически совпали. На рынке присутствовало достаточное количество объектов с высокой степенью готовности. Инвесторы хотя и опасались трудностей с привлечением арендаторов, но старались избегать затягивания сроков строительства.
Если говорить о структуре объектов, то стоит отметить, что пока рынок прирастает преимущественно за счет отдельно стоящих торговых центров. Однако роль многофункциональных комплексов и торгово-развлекательных центров постепенно возрастает. Тем самым застройщики не только страхуют риски, но и стараются по максимуму задействовать эффект синергии: скопление разноплановых объектов, объединенных общей идеей, стимулирует больший трафик посетителей.
Как ожидается, столичный рынок торговой недвижимости в 2015 г. прирастет на 203 тыс. кв. м. Причем этот прогноз уже пересмотрен: ранее возможный ввод торговых площадей за год оценивали в 210 тыс. "квадратов". Дело в том, что официальные планы застройщиков могут быть скорректированы. Аналитики допускают, что сроки открытия некоторых объектов могут быть перенесены на 2016 г. из-за высокого уровня вакантности: владельцы не заинтересованы открывать объекты, если они заполнены менее чем на 60%.
Пока же открытие новых торговых центров запланировано почти в каждом районе Минска. К концу года самым "торговым" может стать Центральный район города. На втором месте по обеспеченности торговыми площадями окажется Фрунзенский район, а замкнет "тройку", скорее всего, Московский район, который стал достаточно интересен для застройщиков после открытия новых станций метро и активного строительства в спальных районах.
Спрос на рынке аренды торговых площадей пока заметно отстает от предложения. Ведущий специалист направления "Твоя столица. Управление проектами" группы компаний "Твоя столица" Александр Великий отмечает, что в результате одни девелоперы заинтересованы в том, чтобы привлечь новых торговых операторов, другие - в том, чтобы удержать имеющихся.
Основным фактором при выборе торгового центра остается выгодное расположение вблизи мест интенсивных пешеходных потоков. Однако возрастает и роль гибкой политики в отношении арендной платы.
За примерами далеко ходить не надо.
И хотя рынок торговых центров современного формата пока не достиг явного перенасыщения, девелоперы стараются разнообразить форматы возводимых объектов, чтобы повысить их привлекательность.
В качестве примеров можно выделить несколько торговых центров, открытие которых запланировано в 2015 г.
Торговый центр Leto на пр-те Жукова должен стать первым в Беларуси центром постоянных распродаж. Все магазины в нем будут торговать товарами по сниженным ценам и проводить круглогодичные распродажи.
Высокий трафик покупателей изначально заложен в самой концепции объекта формата "аутлет", однако, отмечают аналитики, многое зависит от управляющей компании, которая должна будет следить за тем, чтобы все арендаторы придерживались первоначального формата. Требования к операторам прописаны в договорах, а их исполнение будут жестко контролировать.
Центр распродаж планируется ввести в эксплуатацию в конце марта, а для посетителей он откроется предположительно уже летом. Объект практически достроен, и на большую часть помещений найдены арендаторы. В нем будут представлены разные товарные группы: магазины откроют как продавцы одежды, так и производители детских товаров - всего около 50 брендовых сетей.
Другой интересный объект - торгово-развлекательный центр Green City на пересечении ул. Притыцкого и ул. Кунцевщина, отличают, прежде всего, крупные размеры (83 тыс. кв. м) и сочетание торговых площадей с офисами, гостиницей и фитнес-центром.
Однако сроки открытия комплекса уже корректируют. По оценкам специалистов "Твоей столицы", Green City откроется не раньше II квартала текущего года. Среди крупных операторов, заявленных здесь, присутствует гипермаркет "Гиппо" площадью 12 тыс. кв. м. Внутри объекта предусмотрена галерея, рассчитанная примерно на 150 магазинов. Но не исключено, что задержка с открытием обусловлена именно сложностями с привлечением арендаторов.
Внимания заслуживает и торгово-логистический комплекс "Глобус Парк", располагающийся на 3-м километре МКАД в брестском направлении.
Торговый комплекс при логистическом центре - новый для Беларуси формат. Концепция центра включает в себя объединение нескольких гипермаркетов с разными группами товаров на одной площадке.
Расположение в непосредственной близости от Минска, на одном из самых активных по трафику направлений, делает объект более привлекательным еще и тем, что арендаторам могут быть предоставлены складские помещения, услуги склада временного хранения и таможенного представителя. Весь комплекс услуг в значительной степени сокращает финансовые и временные затраты на логистику.
Комплекс "Глобус Парк" разделен на 6 блоков, каждый из которых будет посвящен отдельной группе товаров. Блоки имеют свободную планировку, и по запросу арендаторов может быть произведена их модернизация и перепланировка.
На данном этапе завершены предварительные переговоры по вопросам размещения здесь продуктового гипермаркета и магазина формата "аутлет", в котором будут представлены известные бренды одежды. Строительство здания комплекса уже завершено, его открытие запланировано на лето этого года.
Ставки продолжают снижение.
Объем ввода новых площадей серьезно влияет на активность покупателей и арендаторов. Интерес к покупке торговой недвижимости в начале года оказался не очень высоким. Спросом в январе в основном пользовались торговые помещения площадью до 100 кв. м, которые приобретали как для ведения собственного торгового бизнеса, так и с целью последующей сдачи в аренду.
По данным, предоставленным корр. "БР" группой компаний "Твоя столица", в январе средняя цена предложения помещений в торговых центрах на вторичном рынке снизилась на 2%, до 3.185 USD/кв. м с НДС.
Помещения вне торговых центров продаются с существенным разбросом цен - от 1.000 до 4.000 USD/кв. м. Средняя стоимость "квадрата" в данном сегменте составляет 2.500 USD.
Продолжается снижение и арендных ставок. В январе средняя ставка аренды торговых площадей в Минске составила 30 EUR/кв. м с НДС, что на 8% ниже декабрьского уровня. Снижение вызвано как особенностями структуры предлагаемых в конкретный период времени торговых помещений, так и ростом дисконта, который предоставляли собственники при заключении сделок.
В "Твоей столице" отмечают, что с начала 2015 г. многие арендаторы уже инициировали переговоры о пересмотре уровня ставок аренды в сторону снижения.
Объем предложения на рынке продолжает расти, при этом отчетливо ощущается нехватка спроса со стороны международных торговых операторов. Объекты, которые испытывают трудности с привлечением арендаторов, стараются пользоваться сторонними услугами управляющих компаний. Но более уверенно сейчас чувствуют себя собственники торговых центров, для которых изначально была разработана грамотная концепция.
