Договорная безопасность

Наверное, по этой причине законодатель посчитал излишним специально урегулировать отношения в этой сфере.

Всем, кто работает в ней, было предложено руководствоваться общими нормами гражданского законодательства. Однако и сегодня дольщиками финансируется значительное число объектов. При этом отсутствие установленных государством четких "правил игры" на этом рынке создает серьезные проблемы для инвесторов, застройщиков и подрядчиков.

Одна из них заключается в том, что существующая ныне административная процедура наделения статусом застройщика ведет к тому, что застройщик чувствует свою полную безнаказанность. И заставить его что-то делать практически невозможно.

Без санкций никуда...

Способы судебной защиты прописаны в статье 11 ГК. На практике самыми действенными оказываются те, в результате применения которых по иску можно добиться взыскания экономических санкций - пени, процентов, штрафов.

Тем более установление санкций необходимо в договорах долевого строительства. Надо признать, что сегодня застройщики могут делать все что угодно, в том числе прекращать строительство уже практически завершенного объекта.

В данном случае вопрос о предъявлении исков о понуждении к исполнению обязательств является весьма спорным. Если иск заявлен о понуждении к исполнению обязательств по договору долевого строительства, то такие иски не стоит рассматривать, потому что они малополезны в плане правовой защиты.

Исполнение решений судов по неимущественным спорам, в том числе о понуждении к исполнению обязательств, является весьма проблемным. По таким решениям не выдаются судебные приказы, и заставить застройщика, например, достраивать объект или совершать иные действия не может никто.

Правда, в п. 3 ст. 24.10 КоАП установлено, что неисполнение должником в установленный судом срок судебного постановления или иного акта, обязывающего должника совершить определенные действия, влечет наложение штрафа на юрлицо в размере до 1.000 БВ. Правом составления протоколов об этом правонарушении обладает прокурор. Пока такой механизм не действует, но, по моему мнению, имеется возможность его использовать для того, чтобы застройщики стали более ответственно относиться к исполнению своих обязательств.

Поэтому важно, чтобы в договоре был четко прописан механизм применения экономических санкций. Вопросы, связанные с передачей помещений, с регистрацией застройщика, созданием объектов строительства и т. д., приводят к судебным спорам, потому что стороны плохо прогнозируют дальнейшее развитие событий и не прописывают в договоре внятные и побуждающие к действиям экономические санкции.

В договоре необходимо предусматривать меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, в том числе за нарушение сроков строительства, а также за нарушения сроков регистрационных действий.

Документация по списку.

В последнее время в судах увеличилось число исков о понуждении застройщика передать документы, необходимые для регистрации права собственности, в тех ситуациях, когда застройщик по различным основаниям уклоняется от их передачи.

Необходимо подчеркнуть, что требовать исполнения какого-то обязательства можно только в том случае, если оно предусмотрено договором. То есть в договоре должен содержаться пункт о том, что при таких-то обстоятельствах застройщик обязуется передать инвестору следующие документы. В других ситуациях указанные иски не имеют перспективы.

При этом список документов, указанный в договоре как подлежащий передаче инвестору, должен соответствовать тому комплекту, который предусмотрен законодателем для совершения регистрационных действий. Поэтому, заключая договор и предусматривая процедуру передачи недвижимости, необходимо исходить из установленного на законодательном уровне перечня административных процедур.

При рассмотрении исков о передаче документации исследуется и вопрос надлежащего исполнения обязательств по договору, поскольку если не исполнены обязательства по оплате, то передача документации состояться не может.

Вместе с тем исполнение решений суда о понуждении передать определенные документы весьма затруднительно, поскольку на практике судебный исполнитель часто не имеет возможности заставить застройщика совершить эти действия.

Взыскание убытков.

Подчеркну, что, пока объект не будет введен в эксплуатацию и зарегистрирован, взыскать что-либо с застройщика, кроме экономических санкций, очень сложно.

По ряду дел те инвесторы, которые пытались взыскивать санкции и понудить к исполнению обязательств, по сути, решали проблему, с одной стороны, простую, с другой - сложную. Любой из них был готов взять на себя статус застройщика, если бы его в этом поддержали местные органы власти, завершил бы строительство и ввел объект в эксплуатацию. Вместо этого мы получаем долгострой, когда все бегают за застройщиком, а он диктует свои условия.

При таких обстоятельствах структурированность договора и детальное прописывание в нем прав дают возможность предъявить такой иск, который имеет право на жизнь и является способом защиты. Суду гораздо легче понудить к определенному действию, если оно указано в определенном пункте договора.

Заключая любой договор, тем более такой высокорисковый, как договор долевого строительства, необходимо прогнозировать возможное развитие ситуации, учитывать те риски, которые могут возникнуть, и прописывать в договоре механизм возмещения возможных убытков, в том числе указывать, что убытки в любом случае подлежат возмещению в полном объеме.

Есть определенные правила взыскания убытков и основания, которые позволяют их взыскать, все они перечислены в статье 14 ГК. Исходя из содержания данной статьи следует, что для взыскания убытков необходимо доказать в суде факт их причинения, размер и прямую причинно-следственную связь между действиями лица, которое причинило убытки, и возникновением убытков.

Если наличие всех указанных составляющих подтверждается надлежащими доказательствами, то можно взыскать любые убытки. Если нет доказательств, то предполагаемые понесенные потери суд не может признать убытками.

Как правило, судом взыскиваются убытки в виде арендной платы, которую вносит инвестор, вынужденный арендовать другое помещение в связи с нарушением застройщиком сроков сдачи в эксплуатацию объектов, на которые рассчитывал инвестор, заключая договор долевого строительства. Не будут признаны убытками те расходы, которые сторона в любом случае понесла бы, например проценты по кредиту. Убытки - это те расходы, которые понесла сторона именно из-за ненадлежащего исполнения своих обязательств другой стороной.

Несколько слов об установлении платности за те денежные средства, которые перечисляются застройщику в качестве взносов на строительство объектов.

Все, что касается платности денежных средств, урегулировано нормами гражданского законодательства. Но если никаких оговорок по этому поводу не содержится в договоре долевого строительства, то применять ответственность по статье 366 ГК невозможно. Если в договоре будет установлена платность вносимых ресурсов, можно будет говорить о достижении соглашения по цене договора.

Я не рекомендовал бы экспериментировать с платностью вносимых ресурсов. Лучше предусмотреть договором ответственность и действенные механизмы, которые заставляли бы застройщика строить.

Дополнительные проблемы возникают, если инвестором по договору долевого строительства выступает ЧУП. По законодательству правом собственности имущества ЧУП обладает не предприятие, а его учредитель. В связи с этим складывается интересная ситуация, когда такой субъект обращается в суд за защитой своих прав, в том числе о признании права собственности.

Процессуально он может обратиться с таким иском, но впоследствии кадастровое агентство отказывает в регистрации за ним права собственности. В подобном случае необходимо правильно формулировать предмет иска, учредитель в таком споре должен привлекаться в качестве третьего лица.

Право собственности необходимо признавать за учредителем, а за УП - соответствующее вещное право.