Одним из примечательных итогов ушедшего года можно считать становление нового для Беларуси рынка - рынка гостиничной недвижимости, на котором объектами оборота выступают отели. Благодарить за качественный рост этого рынка нужно, конечно же, прошедший чемпионат мира по хоккею.
Однако сейчас встает вопрос: что дальше делать с минскими гостиницами, большинство из которых находится в госсобственности? Стоит ли государству оставить их себе или продать частным инвесторам, и найдутся ли таковые? Стоит ли строить новые отели?
Обновление гостиничной инфраструктуры - шаг позитивный, поскольку теперь у нас есть одна из главных предпосылок для привлечения туристов. Но сам по себе факт увеличения числа отелей еще не гарантирует дальнейшее успешное развитие гостиничного рынка, поскольку предложение должно быть соотнесено со спросом, объемом рынка и его будущей динамикой. Эти факторы и стали предметом исследования международной компании Colliers International "Рынок отелей Минска: шаг назад - два вперед?".
Эксперты компании признают, что сегодня сделать полноценный анализ состояния гостиничного рынка нельзя, поскольку отели у нас не продаются. Исключение составляют четыре завершившиеся сделки, но их условия не разглашаются. При этом очевидно, что на рыночную стоимость отелей оказывает влияние множество глубинных экономических факторов, в том числе оценка рисков ведения бизнеса в этой сфере, возможностей выхода из него, особенности банковской оценки объекта в случае, если он будет выступать предметом залога, и т. д. Исследование не фокусируется на этих факторах, но содержит некоторую статистику, которая может быть полезна при прогнозировании дальнейшего развития этого рынка.
Анализ предложения.
В Минске сейчас насчитывается 44 отеля, из них 28 имеют категорию 3-5 звезд. 14 отелей открылись специально к чемпионату мира по хоккею. Аналогов такого резкого роста эксперты не нашли ни на одном из европейских рынков. Обычно такой тренд характерен для городов со слабо развитой туристической инфраструктурой, к которым, впрочем, Минск и относился до 2014 года.
Уже сейчас очевидны проблемы со структурой предложения. Так, в случае реализации проектов, заявленных до конца 2016 года, количество отелей категории Luxury в Минске весьма существенно превысит аналогичные показатели других европейских столиц. При этом, утверждают специалисты, нет оснований полагать, что спрос в Беларуси на отели данной категории в разы выше, чем в целом в Европе.
В то же время в Минске наблюдается недостаток бюджетных вариантов. Эксперты отмечают, что при условии увеличения спроса и сохранения уровня цен отелями более высокой категории к концу 2016 года этот недостаток станет еще более существенным.
Другой особенностью столичного рынка является то, что на нем представлено лишь небольшое количество отельных форматов: в основном это бизнес-отели, схожие по услугам и категории. Между тем, уверены в Colliers International, разнообразие форматов могло бы привести и к росту спроса.
И еще одна особенность, которую считают недостатком отечественного гостиничного рынка: малое количество отелей под управлением международных операторов. Сейчас в Минске работают всего два таких оператора - Crowne Plaza и Marriott. Если осуществятся амбициозные планы по возведению до конца 2016 года еще 15 гостиниц, то в сегменте 4-5 звезд этот недостаток будет с избытком восполнен, но сохранится в остальных сегментах.
Возможно ли продать?
Большая часть гостиниц в нашей стране находится в государственной собственности. То, что положение дел таким оставаться не должно, признают и столичные власти. Соответствующую позицию озвучил на презентации исследования начальник управления бытового и гостиничного обслуживания населения Мингорисполкома Андрей Новиков.
Без государственной поддержки, подчеркнул он, сложно обойтись на этапе строительства, когда вместе с отелем создается и сопутствующая городская инфраструктура общего пользования. Не много найдется частных инвесторов, которые будут готовы вкладывать в нее средства в таком объеме, в каком это могут и должны делать городские власти.
Но когда объект готов, для государства представляется логичным его продать. Частному инвестору легче добиться более эффективного управления, он обеспечит дополнительный приток налогов, плюс к этому рабочие места будут оплачиваться уже не из бюджета.
Инвесторам нужна доходность.
Главным фактором потенциальной доходности гостиничного бизнеса и главным риском для инвестора служит загрузка отеля. Здесь Минск, который начал активно развивать собственную гостиничную инфраструктуру относительно недавно, может взять на вооружение опыт ближайших соседей.
Так, авторы исследования приводят для сравнения данные по рынкам Киева, Варшавы и некоторых других европейских столиц, проходивших раннюю стадию развития гостиничного бизнеса с подобными предпосылками.
Например, в столице Украины в рамках подготовки к чемпионату Европы по футболу 2012 года также произошел заметный рост предложения. Но при этом в последующий период ни власти города, ни бизнес не сумели создать потоки, способные обеспечить загрузку отелей. В результате произошло катастрофическое падение ее уровня и снижение стоимости услуг. Минским властям нужно постараться избежать ошибок киевских коллег, хотя это и непросто.
Общедоступной информации о загрузке каждого из отелей, как с сожалением признают эксперты, у нас нет. А одним из признаков оформившегося рынка является открытость информации. Этот показатель очень важен для инвесторов, и его отсутствие вызывает как минимум непонимание.
Есть некая усредненная годовая статистика Белстата, которая для инвесторов бесполезна. Согласно ей, в 2013 году загрузка мест в классифицированных отелях Минска составляла около 60%. При переводе на чаще используемый отраслевой показатель "загрузка номеров" это примерно 66-69%. Считается, что для хорошей доходности загрузка номерного фонда в гостинице должна быть на уровне 60%. Загрузка ниже 30% приводит отельеров к убыткам.
Определить возможную загрузку в ближайшие годы Colliers International пытается в увязке с прогнозом о возможной численности иностранных туристов.
На данный момент Минск может принять и разместить в отелях до 1,2 млн. иностранных туристов в год, при условии, что ни средняя длительность пребывания в отелях, ни число отечественных туристов не изменятся. Количество иностранных гостей в главном городе страны составляет примерно 500 тыс. человек в год, это существенно ниже, чем во всех близлежащих столицах.
Уровень цен в минских отелях кажется вполне сопоставимым с ценами в других столицах, но Минск существенно дороже по стоимости проживания, сопоставленной с туристической активностью в большинстве европейских городов. То есть, например, если сравнивать, сколько туристов посещают Лондон или Париж и сколько Минск, и сопоставить эти цифры со стоимостью услуг отелей в этих городах, то Минск окажется самым дорогим.
В случае если ежегодный рост количества гостей в отелях составит 4% (средний показатель за последние 3 года) и до конца 2016 года будут реализованы еще 15 проектов по возведению новых гостиниц, загрузка номерного фонда может снизиться до 27-35%, а это показатель, близкий к критическому. Кстати, планируемые новые объекты должны увеличить номерной фонд на 62%. Правда, представитель Мингорисполкома высказал сомнение в том, что все они дойдут до финиша в планируемый срок.
Таким образом, эксперты делают вывод, что при сохранении существующей ситуации в туристической отрасли отельный рынок близок к насыщению и возникают риски для последующих проектов. Но при этом реализация мероприятий, способных значительно увеличить поток потенциальных постояльцев, может открыть весьма хорошие перспективы.
Как увеличить приток туристов?
Чтобы ответить на этот вопрос, нужно понять, кто должен этим заниматься. Как показывает опыт украинских отельеров, зачастую они сами, в том числе ассоциативно, выступают инициаторами различного рода мероприятий, направленных на привлечение туристов. Но и они признают, что без поддержки городских властей "чувствуют себя плохо".
Принято считать, что важную долю дохода на рынке гостиничных услуг дает деловой туризм. Причем не только за счет загрузки номерного фонда. Очень перспективной представляется статья доходов от сдачи в аренду конференц- и банкетных залов для проведения бизнес-мероприятий и корпоративов. Можно предположить, что оказание сопутствующих услуг существенно покрывает убытки от недозагрузки номеров и реальная картина доходности выглядит лучше.
Хотя и очевидно, что проведение в Минске большего количества деловых, культурных и спортивных мероприятий принесет пользу гостиничному бизнесу, делать ставку на деловой туризм представляется мерой необходимой, но недостаточной. Нужно стремиться к тому, чтобы в заполнении отельного фонда принимали больше участия и частные лица, отечественные и зарубежные туристы, которые помогут загрузить отели в выходные и праздничные дни, когда нет притока бизнес-туристов.
Ранее большие надежды возлагались на российских гостей. Но в сегодняшней ситуации делать дальнейшую ставку на этот вариант вряд ли стоит. Пока российская туристическая отрасль продолжает нести убытки, увеличить загрузку наших отелей за счет россиян, приезжающих на корпоративы или в казино, скорее всего, не удастся.
Положительно сказаться на ситуации могло бы увеличение пассажиропотока через Национальный аэропорт. По мнению А. Новикова, прибавка должна составить 1 млн. человек в год, или 20% к нынешнему уровню. Но как решить такую задачу, если в угоду национальному авиаперевозчику в страну не пускают компании-лоукостеры? Рассчитывать только на транзитных пассажиров-россиян не приходится, а белорусы сами зачастую предпочитают в целях экономии летать из Вильнюса.
Кроме мер, которые необходимо принимать для улучшения туристической привлекательности Беларуси, стоит подумать и о возможном изменении форматов работы некоторых старых отелей. Например, заслуживающим внимания кажется формат апарт-отелей, когда различные собственники владеют отдельными частями жилого фонда отеля.
После выкупа своей доли новые собственники производят в этих зонах свое оснащение, в частности меблируют, устанавливают бытовую технику, оборудуют кухни. Затем сдают апартаменты в аренду. Апарт-отели удобны для проживания в течение длительного срока, хотя номера здесь можно сдавать и туристам, приезжающим в город на несколько дней.
Развитие формата апарт-отелей кажется перспективным, потому что апартаменты можно использовать для проживания иногородних или иностранных специалистов. В качестве потенциальных инвесторов здесь могли бы выступить в первую очередь крупные международные компании. Полный текст исследования "Рынок отелей Минска: шаг назад - два вперед?" читайте в прикрепленном файле:
