Каждый собственник теоретически заинтересован в том, чтобы принадлежащее ему имущество использовалось не только длительно и бережно, но и эффективно. Прежде всего, об эффективности использования речь идет тогда, когда имущество специально создается для вовлечения в экономический оборот.
Государственное имущество в этом смысле исключением не является.
В Беларуси, как известно, доля госсобственности во всех сферах хозяйственной жизни велика, и регулярно ставится задача повысить эффективность ее использования. Однако по целому ряду причин эта задача не выполняется.
Одной из причин являлось то, что значительная часть объектов госимущества, прежде всего созданного десятилетия назад, не имеет регистрационных документов, в частности технических паспортов. Документы либо утрачивались, либо не создавались вовсе (объекты возводились без соответствующих разрешений), либо в документы своевременно не вносились изменения. Зачастую собственник не имел возможности навести порядок в правоустанавливающих документах на свои объекты недвижимости по причине отсутствия денег на оплату работ по изготовлению техпаспортов.
Причин множество, а результат один: гражданское законодательство всегда предъявляло строгие требования к наличию правоустанавливающих документов на объекты недвижимого имущества, и отсутствие документов фактически являлось полным запретом на совершение сделок. В сочетании с другими причинами это привело к тому, что эффективное вовлечение госимущества в хозяйственную деятельность является низким.
Положительные изменения в этой области должен привнести Указ президента РБ от 4.07.2012 г. № 294 "О порядке распоряжения государственным имуществом".
Этот комплексный документ содержит, в частности, нормы, подробно регулирующие вопросы принятия решений об отчуждении объектов недвижимости, находящихся в госсобственности, без наличия документов, удостоверяющих их госрегистрацию. Урегулированы также вопросы принятия решений по распоряжению имуществом, право собственности на которое не зарегистрировано.
В Указе № 294 под отчуждением понимается передача имущества из собственности РБ в коммунальную или частную собственность, а также из коммунальной собственности в собственность РБ и в частную собственность. Отчуждением считается также передача имущества из собственности одной административно-территориальной единицы в собственность другой административно-территориальной единицы на возмездной или безвозмездной основе, в том числе внесение в уставный фонд негосударственного юрлица.
В первую очередь должны приниматься решения об отчуждении неиспользуемого или неэффективно используемого имущества. Перечень объектов, которые могут относиться к неиспользуемому имуществу, очень широк. Это капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, незавершенные законсервированные и незаконсервированные капитальные строения с превышением нормативного срока строительства более чем на 1 год, неиспользуемые в хозяйственном обороте, не планируемые, в том числе в соответствии с утвержденными бизнес-планами, к дальнейшему использованию этими юрлицами. Под неэффективно используемым имуществом понимаются капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, с низким (менее 0,3) коэффициентом использования.
Субъекты хозяйствования обязаны представлять сведения для ежегодного формирования перечня неиспользуемых и неэффективно используемых объектов госсобственности. Перечень подлежит ежегодному (до 15 февраля) утверждению Госкомитетом по имуществу по согласованию с президиумом Совмина РБ.
Указом № 294 также установлена ответственность за непринятие действенных мер по распоряжению находящимся в собственности РБ имуществом в целях вовлечения его в хозяйственный оборот - на руководителей госорганов и организаций, председателей облисполкомов и Мингорисполкома. Также установлена ответственность за непредставление либо несвоевременное представление информации, представление неполной либо недостоверной информации о неиспользуемом и (или) неэффективно используемом имуществе для включения в перечни. Штраф составляет 25 и 50 БВ соответственно.
Должностным лицам следует помнить, что отсутствие регистрационных документов, в частности техпаспортов, на объекты недвижимости сейчас не является препятствием ни для включения имущества в перечень, ни для принятия решения о его отчуждении, поскольку Указом № 294 вводятся новые правила.
Разрешается принимать решение об отчуждении на возмездной основе госпредприятий, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном порядке, без наличия регистрационных документов, удостоверяющих госрегистрацию прав на данное предприятие.
Госрегистрация создания таких предприятий, договоров их купли-продажи, а также прав на эти предприятия осуществляется одновременно на основании заявления покупателя, договора купли-продажи предприятия, соответствующего решения о его продаже, передаточного акта и иных документов, отражающих состав предприятия. К таким документам относятся акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия и пр.
Госрегистрация создания входящих в состав такого предприятия капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест и возникновения прав, ограничений (обременений) прав на них осуществляется по заявлению приобретателя на основании технического паспорта и передаточного акта предприятия, содержащего информацию об их передаче.
Если изготовление техпаспорта на переданный в составе предприятия объект в связи с его техническим состоянием невозможно, госрегистрация осуществляется одновременно после завершения реконструкции этого объекта.
Решения о распоряжении предприятиями, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном порядке, путем отчуждения их на безвозмездной основе (из республиканской в коммунальную собственность и наоборот) принимаются на основании документов, отражающих состав предприятия (акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и иные документы, определяемые правительством).
При отчуждении на возмездной основе находящихся в госсобственности капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, машино-мест, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном порядке, решение может приниматься без наличия документов, удостоверяющих госрегистрацию прав на данное имущество. Их регистрация осуществляется по заявлению покупателя на основании договора купли-продажи данного имущества, техпаспорта и передаточного акта.
При этом до продажи этих объектов Госкомитет по имуществу обеспечивает проведение в установленном порядке технической инвентаризации (далее - ТИ) и составление на них техпаспортов либо ведомостей технических характеристик. Для незавершенных незаконсервированных капитальных строений должны быть обеспечены проведение проверки характеристик недвижимого имущества и составление ведомостей технических характеристик на них.
При невозможности изготовить техпаспорт на отчуждаемый объект в связи с его техническим состоянием госрегистрация создания капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места и возникновения прав, ограничений (обременений) прав на них осуществляется одновременно в установленном порядке после завершения реконструкции такого капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места.
Средства, затраченные на проведение ТИ и составление техпаспорта либо ведомости технических характеристик, обязан возместить покупатель имущества. Если в течение 1 года имущество продано не будет, государственная организация, за которой это имущество закреплено на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, либо ссудополучатель обязаны возместить затраченные средства соответствующей территориальной организации по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Такие основные новые правила введены Указом № 294, что в целом должно способствовать более эффективному использованию государственного имущества.
Добавлю, что проблема обеспечения вовлечения в хозяйственный оборот имущества, по той или иной причине не имеющего правоудостоверяющих документов, уже находила свое решение. Речь идет об Указе президента Республики Беларусь от 25.06.2010 г. № 238, которым закреплены правила распоряжения имуществом, на которое отсутствуют регистрационные документы, при проведении процедур экономической несостоятельности. Практика показывает эффективность применения такого упрощенного порядка.
