С просьбой рассказать о сроках в договорах долевого строительства и прокомментировать приведенную выше ситуацию мы обратились к директору юридической фирмы "Спарта консалт" Елене ХАЛЕЦКОЙ:
- Прежде всего, хотелось бы отметить, что срок окончания строительства объекта недвижимости, указанный в договоре, является существенным условием договора, которое никоим образом не должно нарушаться застройщиком. Если такое нарушение происходит, то застройщик в обязательном порядке должен согласовать с физическим лицом (дольщиком) изменение сроков сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости.
Если в письменном виде перенос сроков согласован не был, то соответственно физическое лицо имеет право обратиться в суд с иском о нарушении сроков сдачи объекта строительства и взыскании неустойки.
В каких случаях застройщик вправе продлить срок строительства? Наиболее распространенный случай - это обстоятельства форс-мажора (обстоятельства непреодолимой силы).
Все больше непреодолимых обстоятельств.
Следует отметить, что на сегодняшний день это понятие трактуется судами несколько шире. Под такими обстоятельствами понимаются уже не только стихийные бедствия и войны, но также срыв сроков строительства контрагентами застройщика, несвоевременная передача строительных материалов, конструкций, принятие актов законодательства, изменяющих условия строительства, затягивание госорганами сроков получения разрешения на проведение тех или иных работ, этапов строительства и так далее.
Иными словами, к ним относятся действия третьих лиц, которые не позволили застройщику своевременно сдать объект.
Причиной увеличения сроков, например, может стать необходимость изменения в ходе строительства изначальной проектно-строительной документации (ПСД), что, как известно, происходит довольно часто. Отмечу также, что согласно п. 10 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом № 396 от 15.06.2006 г. "О долевом строительстве многоквартирных домов" (далее - Правила. - Прим. ред.) изменения в ПСД должны быть связаны с изменением или введением в действие новых технических нормативных правовых актов.
При этом каждое вмешательство в ПСД влечет за собой очередную экспертизу и получение новых разрешений на строительство в этой части, начиная от архитекторов и заканчивая исполнительно-распорядительным органом. Получение разрешений может длиться от полугода до 1,5 года, и застройщик не виноват в том, что в стране действует такая громоздкая бюрократическая машина.
При этом страдают не только дольщики, но и застройщик, который в течение этого периода не может покупать стройматериалы, производить какие-либо иные работы. В конечном итоге это влечет удорожание проекта.
Этот факт, кстати, следует иметь в виду тем дольщикам, в договорах с которыми предусмотрено, что застройщик вправе производить перерасчет конечной стоимости квадратного метра, например, в случае поэтапной оплаты работ. Опять же, нельзя забывать, что стоимость, так же как и срок строительства, является существенным условием договора.
Главное - документальное подтверждение.
Естественно, любые форс-мажорные обстоятельства должны быть подтверждены застройщиком документально - перепиской, иными документами. Дольщики, со своей стороны, вправе требовать у застройщика соответствующую документацию, которая подтверждает обоснованность его требований внести те или иные изменения в договор. В случае отказа эти документы можно истребовать через суд. В отсутствие таких документов ссылки на подобные обстоятельства суд во внимание не примет.
Следует также иметь в виду, что окончание строительства и ввод дома в эксплуатацию - разные этапы. Последнее - это получение акта приемки-сдачи дома и ввод его в эксплуатацию приемной комиссией.
Например, застройщик может сдать дом в июле, а приемная комиссия - ввести его в эксплуатацию в сентябре-октябре. При этом, как правило, дома сдаются с существенными недостатками и дефектами и комиссии на объект выезжают неоднократно. Это также затягивает срок передачи объекта недвижимости физическому лицу. Понятно, что срыв сроков передачи объекта недвижимости физическому лицу в связи с необходимостью устранения недостатков, выявленных приемной комиссией, не может являться надлежащим основанием для переноса срока окончания строительства по договору, так как это уже является виновными действиями строительной компании.
Порядок взыскания убытков в случае нарушения сроков строительства по вине застройщика установлен Законом "О защите прав потребителей" императивно. В соответствии со ст. 14 ГК РБ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело и должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также упущенная выгода. К убыткам, например, могут быть отнесены расходы по вынужденному найму квартиры, в связи с нарушением срока строительства по вине застройщика.
Кстати, более детально со сроками по договорам долевого строительства можно ознакомиться в Указе № 396 от 15.06.2006 г. "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов".
Общие фразы - не аргумент.
Что касается описанной ситуации, то, как видно из договора, застройщик обязан был письменно уведомить дольщика о переносе срока. Таким образом, формально это условие договора им было соблюдено.
Другое дело, что в соответствии с п. 10 Правил, если строительство объекта не может быть завершено в определенный срок вследствие обстоятельств непреодолимой силы, то есть в отсутствие вины застройщика, он не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить дольщику информацию и предложение о внесении изменений в договор. То есть предписанные законодательством сроки соблюдены не были и установленная процедура процессуального характера была нарушена.
Также не совсем понятна ссылка на экономическую ситуацию в качестве обоснования продления сроков окончания строительства, которая как таковая не является обстоятельством непреодолимой силы. Это лишь общие фразы - застройщик должен доказать, как конкретно она повлияла на срок строительства. Если в договоре непредвиденные обстоятельства носят неограниченный характер и относятся к разряду "и т. п.", то каждое из них должно быть четко обоснованно. К тому же только суд вправе дать оценку этим обстоятельствам и отнести их к разряду обстоятельств непреодолимой силы.
Мы также видим, что, увязав отказ от подписания дополнительного соглашения с односторонним отказом от исполнения (расторжением) договора, застройщик оставил для себя возможность лазейки для своего рода "договорного шантажа" дольщиков: не подпишешь - расторгнем договор. Понятно, что немногие сегодня могут позволить себе роскошь получить обратно деньги и остаться без квартиры.
В целом действия застройщика можно назвать неправомерными, так как имеет место нарушение договора, а также Указа № 396. Хотя, конечно, для более точной оценки ситуации необходимо поднять и проанализировать большой объем документации застройщика.
Со своей стороны могла бы предложить одновременно с подписанием допсоглашения уведомить надлежащим образом (например, заказным письмом) застройщика о своем несогласии с изменением сроков строительства, которые нарушались в одностороннем порядке без согласования с дольщиками со ссылками на Указ № 396 и ГК.
Можно также указать, что подписание является вынужденным шагом в силу уже названных обстоятельств выразить свое мнение по поводу непреодолимых обстоятельств, на которые ссылается застройщик. Впоследствии это даст дольщику право на обращение в суд. При этом у дольщика остается право воспользоваться ст. 366 ГК, предусматривающей возможность взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.
В заключение отмечу: чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, следует внимательно изучать договор, и если возникают сомнения, обратиться для консультации к юристу. Другое дело, что не каждый застройщик согласится на корректировку договора, который он первоначально предлагает к подписанию, зато вы будете достаточно информированы, чтобы сознательно отказаться от его подписания.
