Не успели арендаторы как следует привыкнуть к особенностям аренды госимущества, установленным Указом президента РБ от 7.05.2009 г. № 238, как их уже ждут новые преобразования.
Речь идет об Указе президента РБ от 23.10.2009 г. № 518 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом", который вступает в силу с 1.01.2010 г. Документ заменит более ранние нормативные правовые акты в данной сфере и должен стать основным документом, регулирующим вопросы аренды государственного имущества.
В связи с этим особое внимание следует обратить на Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утвержденное данным указом (далее - положение № 518). Положение является "правопреемником" положений, утвержденных указами № 498 и № 495. При этом если старые положения подходили к вопросу определения размеров арендной платы дифференцированно (в зависимости от целевого использования арендуемого имущества), то положение № 518 устанавливает общие правила для сдачи в аренду любого недвижимого имущества.
Также следует обратить внимание, что Указ № 518 упраздняет такие категории, как "общая площадь", "нормируемая площадь", "коэффициент перевода". Это должно значительно упростить порядок определения размера арендной платы.
Согласно положению № 518 арендуемая площадь - это площадь недвижимого имущества, сдаваемая в аренду, размер которой определяется по техническому паспорту, а при отсутствии возможности определения по техническому паспорту - путем обмера помещений комиссией, создаваемой арендодателем.
Размер арендной платы определяется исходя из размеров базовой ставки за один квадратный метр, размеров коэффициентов, а также арендуемой площади. При наличии оснований для применения нескольких коэффициентов к базовой ставке применяются все соответствующие коэффициенты.
К наиболее существенным изменениям можно отнести то, что согласно положению № 518 арендная плата вносится в белорусских рублях исходя из размера БВ, установленной на день оплаты. Соответственно, размеры базовых ставок арендной платы также установлены в БВ. Сегодня, как известно базовые ставки, а соответственно и размер арендной платы установлены в евро (при этом арендная плата вносится в белорусских рублях по официальному курсу).
Это нововведение специалисты в целом оценивают положительно, так как оно позволяет более удобно осуществлять планирование бизнеса и устраняет риск потери в курсовых разницах при колебании курса. Однако определенные опасения остаются, так как изменения базовой величины, как правило, резко меняются в сторону увеличения.
Что касается расчета арендной платы, то здесь нельзя не затронуть вопрос о коэффициентах. Новое положение предусматривает следующие коэффициенты: коэффициент местонахождения зданий, сооружений в пределах населенного пункта (устанавливается в пределах 0,6-1,0); коэффициент эффективности, устанавливаемый по соглашению между арендатором и арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества (устанавливается в пределах 0,5-3,0).
Кроме того, по решению президента могут устанавливаться дополнительные понижающие или повышающие коэффициенты. Так, указ содержит перечень понижающих и повышающих коэффициентов к базовым ставкам, которые применяются для отдельных видов деятельности, осуществляемой на арендуемых площадях, а также для отдельных категорий арендаторов и недвижимого имущества.
Следует отметить, что по сравнению с действующими перечнями понижающих и повышающих коэффициентов перечень, предусмотренный Указом № 518, является более расширенным. Например, значительно изменился перечень повышающих коэффициентов.
Указ № 495 предусматривал только один такой коэффициент, равный 10, взыскиваемый за площади, арендуемые для игорного бизнеса. Указ № 518 в отношении площадей, арендуемых для размещения игорных заведений, устанавливает три коэффициента в зависимости от месторасположения здания (21 - в г. Минске; 17 - в областных и некоторых других городах; 13 - в других населенных пунктах).
При этом один из повышающих коэффициентов, введенный Указом № 518, вряд ли понравится субъектам малого и среднего предпринимательства. Речь идет о коэффициенте (3) за площади, арендуемые для размещения руководителя, иных органов управления юридического лица либо его обособленных подразделений, в том числе их структурных подразделений, осуществляющих материально- техническое, финансовое, кадровое, юридическое обеспечение, а также ведение бухгалтерского учета и делопроизводства.
Положением № 518 также установлено, что размер арендной платы и сроки ее уплаты являются существенными условиями договора аренды. Данный вопрос должен внимательно отслеживаться сторонами при заключении договора, так как несогласование существенных условий может привести к признанию договора незаключенным.
В итоге хотелось бы отметить еще одну положительную сторону указа, а именно: определение порядка расчета размера арендной платы при почасовой аренде недвижимого имущества.
