Обсудить возможную стратегию поведения игроков рынка коммерческой недвижимости в сложной экономической ситуации предложил белорусский офис международной компании Colliers International, который провел дискуссию на тему "Коммерческая недвижимость Беларуси: выход из "еврозоны". С помощью такой формулировки компания предложила обсудить целесообразность и возможность перевода привязки ставок арендной платы в объектах коммерческой недвижимости с евро к доллару США.
Факторы риска.
По общему мнению как организаторов дискуссии, так и большинства ее участников, сегодня рынок коммерческой недвижимости находится в шатком состоянии. Речь идет о том, что новые проекты застройки могут быть свернуты до начала их реализации, а уже действующие - столкнуться с увеличением срока окупаемости либо вовсе стать для собственников убыточными.
Базируются эти опасения, в числе прочего, на том, что арендные ставки в отрасли привязаны к евро, многие же девелоперы под реализацию проектов застройки в свое время получили кредиты в долларах. Таким образом, при падении кросс-курса евро к доллару коэффициент покрытия их долга за счет выручки, получаемой от арендаторов, существенно снижается. Собственники опасаются, что вырученных денег может просто-напросто не хватить на погашение взятых кредитов.
Кроме ослабления евро к доллару, к основным рискам для потенциальных инвесторов эксперты относят еще два фактора: падение курса национальной валюты и рост предложения на рынке офисной недвижимости.
По данным Colliers International, на рынке офисов в Минске в прошлом году отмечены рекордные темпы: в течение года было введено 19 новых объектов суммарной арендопригодной площадью около 212 тыс. кв. м. Более половины введенных площадей пришлось на офисы класса "В1", что совершенно не похоже на ситуацию на рынке офисных новостроек в предыдущие годы с безусловным доминированием объектов класса "В2".
Снижение спроса наблюдалось уже в 2014 г. Так, в первом полугодии прошлого года существовал устойчивый высокий спрос на офисные площади. В этот период довольно успешно заполнялись площади в объектах, введенных в конце 2013 г. Со второго полугодия активность арендаторов несколько снизилась, собственники были вынуждены прилагать усилия и применять различные маркетинговые шаги с целью стимулирования спроса на их объекты.
В 2015 г. рост предложения продолжится, и это также может повлечь за собой снижение ставок и загрузки объектов. Поэтому высока вероятность того, что собственникам придется участвовать в жесткой конкурентной борьбе за арендаторов. Вопрос в том, насколько в этом им поможет "отвязка" от евро, подразумевающая рост арендных ставок.
Арендные ставки: история "привязок".
В Беларуси рынок арендных ставок в коммерческой недвижимости с 2001 года привязан к евро, в отличие от владения или аренды жилой недвижимости, которые традиционно и прочно "держатся" за доллар.
Напомним, евро был введен в безналичное обращение с 1 января 1999 г., в наличное - с 1 января 2002 г., и заменил собой в соотношении 1:1 европейскую валютную единицу (ЭКЮ). В Беларуси к ЭКЮ были привязаны арендные ставки в объектах, находящихся в государственной собственности. На момент введения евро был дешевле доллара, поэтому при ценообразовании в коммерческой недвижимости собственники некоторое время использовали привязку к доллару. К 2001 г. единая европейская валюта окрепла, и более выгодной для себя арендодатели сочли привязку к евро.
В 2008 г. на белорусском рынке стали появляться крупные торговые и бизнес-центры. Именно в этот период произошел значительный рост кросс-курса евро по отношению к доллару США, и традиция привязки арендной ставки к евро на нашем рынке стала прочной как никогда.
Предложение уйти от привязки к евро и вернуться к доллару Colliers International обосновывает прогнозом большинства аналитиков об устойчивом падении кросс-курса евро к доллару (см. "БР" № 6/2015). Самый негативный из звучащих сегодня прогнозов для евро - достижение паритета с долларом уже в текущем году.
Факторов, способствующих снижению евро, сегодня действительно множество, но все же быть однозначно уверенным в том, что он будет только падать в долгосрочной перспективе, нельзя. И, если евро станет дорожать, не будут ли девелоперы предлагать "отвязаться" от доллара и опять установить для арендаторов ставку в евро, тем самым сняв риски с себя и переложив их на других? Такая политика ценообразования вряд ли покажется арендаторам показателем цивилизованного управления объектами недвижимости, которое им обещали и на которое они надеялись.
Мнения разошлись.
Эксперты Colliers International уверены, что при сохранении привязки арендных ставок к падающему евро в Беларуси доходность многих проектов в сфере недвижимости будет снижаться, а вкупе с финансовой нестабильностью и другими страновыми рисками и вовсе станет серьезным барьером для входа на рынок новых инвесторов.
Использование в качестве альтернативы привязки к доллару США предлагается как один из шагов, которые позволят избежать патовой ситуации на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость. По подсчетам экспертов, это позволит уменьшить искажения в реальной ставке капитализации объектов и обеспечит возможность беспрепятственного финансирования текущих валютных обязательств инвесторов, кредитующихся в долларах.
Представители банков, присутствовавшие на встрече, рекомендовали собственникам помещений на этапе выплаты кредитов фиксировать в договорах аренды ту валюту, в которой привлечен кредит на строительство объекта. Доллар в нашей экономике традиционно является более привычной валютой, чем евро, как для отечественных банков, так и для их заемщиков.
Исследования компании Colliers International подтверждают факт высоких арендных ставок в Минске за качественные помещения. Так, в отчете европейского подразделения компании за второе полугодие 2014 г. сказано, что в Минске, несмотря на начавшееся снижение, уровень ставок аренды на офисы класса "А" все еще превышает ставки на офисы аналогичного класса в большинстве городов Европы.
Кстати, в ходе дискуссии представители российских девелоперов рассказали о практике привязки арендных ставок к обороту арендатора. Надо отметить, что данная идея не нашла понимания среди белорусских участников беседы.
Вопрос, вынесенный на обсуждение, действительно не может иметь простого, а тем более удовлетворяющего всех решения. Отсюда и противоречивость мнений.
Единственное, в чем сошлись практически все, - линейная привязка к белорусскому рублю по причине его нестабильности "убьет" все проекты в коммерческой недвижимости. Этот вариант даже не обсуждается.
Сложно девелоперам привязаться и к базовой арендной величине (БАВ), которая применяется для определения арендных ставок в объектах государственной или коммунальной собственности, поскольку она пересматривается раз в год и заложить ее в расчет проекта с долгосрочной окупаемостью невозможно.
