Придержать квартиру до лучших цен

Рекорд по минимальному количеству выставленных на продажу квартир установил 2017 год. Среднее количество совершаемых сделок — 1100 проданных квартир в месяц.

В минувшем году спокойным месяцем можно было назвать только январь: в Минске было продано менее 700 квартир. Однако уже в феврале этот показатель увеличился до 900 проданных квартир, а в марте перевалил за 1250. Среднемесячное количество совершенных сделок в 2017 году составило 1100, из них около 10 % — новостройки.

Появилось отложенное предложение

В результате такой активности на рынке с апреля количество выставленных на продажу квартир планомерно снижалось. Более того, осенью количество квартир, предлагаемых на продажу, стало уменьшаться рекордными темпами. Видя активный спрос и снижающиеся ставки по кредитам, некоторые продавцы предпочли «придержать» квартиры в надежде на скорый рост цен. Как следствие, начал образовываться небольшой, но все же заметный объем отложенного предложения. Эти квартиры должны поступить в продажу в 2018 году.

Если в 2016 году катализатором для покупателей были снизившиеся и застывшие на месте цены, то в 2017-м к ним добавились подешевевшие кредиты. «По нашим сделкам мы видели, что в 2017 году рынок заметно ускорился, — рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья «Твоя столица — агентство недвижимости» Светлана Куделко. — И покупатели, и продавцы хотели решить свой жилищный вопрос максимально оперативно, в формате «здесь и сейчас». К тому же продавцы были по большей части еще и покупателями: после продажи собственной квартиры они хотели приобрести другую, более просторную и (или) жилье в новостройке. Чтобы удовлетворить все потребности покупателей и продавцов, мы заключили партнерские соглашения с большинством банков, обучили собственных специалистов по кредитованию и разработали спецпрограммы оказания услуг: «Партнер-кредит», «Переезжаем в новостройку», «Расширяем жилплощадь», «Покупателям из регионов» и др.».

В агентстве отметили, что благодаря этому увеличилась доля сделок, завершившихся в течение двух недель, средний срок покупки-продажи квартиры уменьшился с 35 дней в 2016 году до 28 дней в 2017-м, а средний размер скидки, предоставляемой продавцами по требованию покупателей, — с 10 % до менее чем 5 %.

Минувший год наглядно продемонстрировал, как на рынок жилья влияют доступные кредиты. К концу 2017-го в продаже осталось рекордно низкое для последних трех лет количество квартир — около 5,7 тыс. по состоянию на конец декабря. Для сравнения: средний уровень предложения находится на отметке примерно в 8 тыс. квартир.

Цены пытаются подняться

Растущий уровень спроса и снижающееся предложение на фоне активной кредитной поддержки отразились на ценах. Однако отсутствие роста реальных доходов населения и экономического оптимизма не позволило ценам существенно подняться.

Поскольку на вторичном рынке квартиры крайне неоднородны по своим качественным характеристикам, цены на различные типы жилья ведут себя по-разному. В минувшем году зафиксирован наиболее заметный рост цен на квартиры в свежих (моложе 2009 года) каркасно-блочных домах. Только в августе и ноябре квартиры, представляющие этот сегмент жилья, дорожали на 3 % ежемесячно. Столь значительные скачки во многом обусловлены ростом цен на каркасно-блочные новостройки: продавцы квартир вторичного обращения зачастую ориентируются на цены на новое жилье.

Обратная реакция не заставила себя ждать. В результате роста цен популярность квартир в подобных каркасно-блочных домах стала падать. В частности, в ноябре было приобретено на 8 % квартир меньше. Покупатели обратили внимание на стабильные по цене панельные дома: ценовой рост в этом сегменте незначителен — в пределах 3 % за год.

Хрущевки снова в тренде

В 2018 году попытки поднять цены на фоне отсутствия роста доходов начнут более существенно смещать фокус спроса в сторону бюджетных, малометражных квартир и квартир хрущевско-брежневской эпохи. Правда, пока такое жилье рассматривается покупателями в последнюю очередь и только по причине минимальной площади, а значит, и цены.

В январе наблюдается ожидаемое сезонное снижение спроса: сказываются экономическая неопределенность начала года и влияние праздников. Однако понемногу рынок начинает оживать. Это заметно по активности покупателей и поступлению на продажу новых квартир.

Доступность кредитов должна удержать цены на нынешнем уровне. Впрочем, кредиты будут лишь компенсировать недостаток средств у населения и не станут драйвером роста цен. В частности, заемные средства будут продолжать помогать покупателям, которые хотят расширить жилплощадь благодаря продаже собственной квартиры и покупке новой, ведь в этом случае кредит берется лишь на доплату. Кроме того, заемные средства будут востребованы при покупке малогабаритных квартир минимальной цены. В 2018 году баланс собственных средств покупателей и доступных кредитов позволит ценам оставаться довольно стабильными. Вероятной видится лишь незначительная прибавка по сравнению с нынешним уровнем.