О том, как грамотно составить договор, как складывается судебная практика по этой категории дел, рассказывает судья Хозяйственного суда г. Минска Татьяна МИКОЛЕНКО:
- К сожалению, кроме норм ГК, иных правовых документов, регулирующих эту сферу, до настоящего времени не принято.
Указ президента РБ от 15.06.1996 г. № 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов" распространяется только на строительство помещений в многоквартирном жилом доме (или его части) и иных связанных с ним объектов недвижимости.
Правовое регулирование строительства на долевых началах коммерческой недвижимости происходит на основе не предусмотренных законодательством, но и не противоречащих ему "непоименованных договоров".
Объект договора.
Если при заключении договора у застройщика (заказчика) уже имеется разработанная проектно-сметная документация (ПСД), то ситуация особых сложностей не вызывает: объект строительства определяется путем привязки к ПСД с указанием площади.
Однако площадь, указанная в ПСД, и фактическая площадь объекта, которая по завершении строительства будет отражена в регистрационных документах на основании обмеров, произведенных в ходе технической инвентаризации, совпадают далеко не всегда.
Поэтому в договоре целесообразно указать на последствия такого рода несоответствий и предусмотреть действия, которые стороны намерены предпринять в случае, если по результатам инвентаризации будет установлена большая или меньшая площадь помещения. Например, можно использовать формулировки: "цена строительства пересчету не подлежит" или "цена подлежит уменьшению (увеличению) с учетом результатов технической инвентаризации" и т. д.
Если таких указаний в договоре не будет, то суд исходя из буквального толкования условий договора может прийти к выводу, что воля сторон была направлена на то, что объект должен быть построен в соответствии с ПСД. Таким образом, стоимость объекта останется первоначальной.
Корректировка ПСД.
Как показывает практика, на дату заключения договора застройщик (заказчик) может не всегда представлять себе окончательный результат строительства и у него может возникнуть объективная необходимость в изменении ПСД. В результате, например, первоначально запланированные два изолированных помещения, коридор и санитарная комната могут "трансформироваться" в три отдельных изолированных помещения.
Подобные негативные для дольщика последствия можно минимизировать, предусмотрев в договоре соответствующие условия. Например, указать, что корректировка ПСД в части изменения назначения помещения, площади и т. д. производится только с согласия дольщика. Если же согласия получено не было, то дольщик, например, имеет право на односторонний отказ от договора, возмещение убытков по действующему курсу и т. д.
Также можно предусмотреть, что в случае корректировки документации стороны по долевому строительству обязаны внести изменения в договор с учетом пожеланий дольщика. Например, какие именно помещения он приобретет в собственность, учитывая произведенную их корректировку.
Цена в договоре.
Чаще всего цена в договоре привязывается к курсу иностранной валюты (ст. 298 ГК). Если предусмотрено, что оплата осуществляется периодически равными долями, то оплата производится по текущему курсу доллара США к белорусскому рублю на день оплаты. Однако возникает вопрос: в каком порядке и размере денежные средства подлежат возврату в случае прекращения договора?
Вопрос этот непростой, поскольку по результатам полной или частичной оплаты обязательство так или иначе было исполнено в белорусских рублях. В связи с этим в договоре следует предусмотреть, какие суммы и в каком порядке в случае расторжения договора подлежат возврату. Следует отметить, что возврат уплаченных сумм в белорусских рублях по текущему курсу иностранной валюты имеет законное основание и позволяет обезопасить сторону по договору от девальвационных последствий.
Если же порядок возврата уплаченных сумм в договоре предусмотрен не был, то, как показывает практика, суды на основании буквального толкования условий договора приходят к выводу, что цена была определена в белорусских рублях и зафиксирована на дату платежа.
Последствия неисполнения обязательств.
В нормативных правовых актах вопросы законной неустойки и ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам строительства коммерческой недвижимости не предусмотрены. Поэтому в договор необходимо включать пункт об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
Первостепенное значение для дольщика имеют вопросы, связанные со сроками строительства объекта. Застройщик (заказчик), в свою очередь, заинтересован в своевременном внесении платежей.
В обязательном порядке в договорах следует оговаривать пеню.
Что касается пени, связанной с несвоевременным внесением платежей, то ее следует привязывать к курсу иностранной валюты на момент, когда обязательство должно было быть исполнено по договору, либо к моменту, когда оно было исполнено фактически. В любом случае такую привязку надо делать обязательно.
То же самое касается пени за нарушение сроков строительства объекта и его передачи дольщику.
Как показывает практика, пеня за нарушение сроков предусматривается в 50% договоров. Такая предусмотрительность лишней не бывает (иногда нормативные сроки строительства затягиваются на несколько лет), и дольщики регулярно взыскивают через суд пеню за нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию.
Кроме того, нарушение сроков ввода может повлечь такие негативные для дольщика последствия, как убытки. В данном случае действуют статьи 364 и 14 ГК (убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства).
В случае со строительством коммерческой недвижимости это могут быть, например, иски о взыскании убытков исходя из размера арендной платы за помещение, которую дольщик оплачивал в период после запланированного ввода объекта в эксплуатацию. Однако следует иметь в виду, что арендуемое помещение по площади и назначению должно быть сопоставимо со строящимся в рамках договора долевого строительства объекта.
В любом случае суды рассматривают иски о взыскании такого рода убытков: иногда в подобных случаях инвесторы ходят в суд как на работу.
Расторжение договора.
Следующий момент, на который нужно обратить внимание, - существенное нарушение условий договора, на основании которого вторая сторона вправе отказаться от договора или расторгнуть его в судебном порядке.
В силу ст. 420 ГК, чтобы расторгнуть договор, необходимо доказать существенность нарушений его условий. Например, что был причинен ущерб, в результате которого сторона в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать в случае, если бы строительство объекта завершилось вовремя.
Следует обратить внимание, что если существенные нарушения прямо не указаны в договоре, то этот вопрос решается по усмотрению суда. Предположим, договор был просрочен на 2 месяца. Будет ли иметь место существенное нарушение прав дольщика, если объект имеет 98% готовности, а дольщик настаивает на расторжении договора на том основании, что имеет возможность приобрести уже готовый объект по аналогичной стоимости?
Чтобы исключить возможность злоупотребления правом, следует четко прописывать соответствующие условия в договоре. Например, можно указать, что основанием для расторжения или одностороннего отказа от договора является отсрочка сдачи объекта в эксплуатацию свыше 3 календарных месяцев.
То же самое относится к застройщику (заказчику). Например, если застройщик строит объект исключительно за счет средств инвесторов и при этом не предусматривает в нем для себя никаких помещений, то невнесение или несвоевременное внесение денежных средств инвесторами является для него существенным фактором. Это и понятно, ведь у него отсутствует источник финансирования для расчета с подрядчиками, приобретения стройматериалов и т. д.
Таким образом, чтобы суд не оценивал такого рода обстоятельства по собственному убеждению, подобные ситуации следует заранее предусматривать в договоре - являются ли они основанием для его расторжения или нет.
Особо отметим такой спорный вопрос, как односторонний отказ от договора и его одностороннее расторжение.
Этим вопросам посвящен ряд положений постановления пленума ВХС РБ № 16 от 16.12.1999 г. Суть сводится к следующему. Если в договоре присутствует выражение "одностороннее расторжение", то происходить оно будет только в судебном порядке. Если мы хотим отказаться от договора путем письменного уведомления со ссылкой на условия договора, то в последнем необходимо указывать "право на односторонний отказ от исполнения договора". Поэтому путать эти понятия не рекомендуется и слово "расторжение" использовать в этом случае не следует, поскольку это подразумевает исключительно судебный порядок рассмотрения спора.
В качестве альтернативы в договор можно включить раздел "порядок расторжения договора", а в нем указать обстоятельства, при наступлении которых сторона вправе отказаться от исполнения договора. В этом случае он будет считаться прекращенным с момента получения второй стороной уведомления об одностороннем отказе от договора (со ссылкой на фактические обстоятельства, которые послужили основанием для такого отказа).
Адекватным способом второй стороны в этом случае является обращение в суд о признании незаконным одностороннего отказа от договора.
Новые инвесторы.
На практике бывают случаи, когда застройщик (заказчик) с момента уведомления об одностороннем отказе от договора до момента обращения дольщика в суд привлекает вместо прежнего инвестора нового дольщика. Иногда к моменту, когда суд признал отказ застройщика от договора неправомерным, заключается договор с новым дольщиком. При этом новый инвестор находится уже на стадии процесса регистрации права собственности в агентстве по госрегистрации.
Обращаю внимание, что оспорить решение об одностороннем отказе от договора и признать через суд новый договор на долевое строительство недействительным можно только до момента регистрации права собственности на объект строительства. Если право собственности на нового дольщика уже зарегистрировано, то будет действовать так называемый "олимпийский принцип": кто пришел к финишу первым - тот и прав.
Возможность требовать отобрания вещи, переданной третьему лицу, у которого возникло на нее право собственности, предусмотрена в ст. 369 ГК. Однако в данном случае пострадавшая сторона вправе требовать только возмещения убытков. Кроме того, размер убытков еще предстоит доказать в суде.
Был прецедент, когда дольщик лишился помещения в результате неправомерного одностороннего отказа от договора со стороны застройщика. При этом ему удалось доказать понесенные убытки: рыночная стоимость аналогичного помещения, которое он был вынужден приобрести в результате отказа от договора, превысила стоимость первоначального объекта долевого строительства.
Бытует мнение, что отстоять свои права в случае одностороннего отказа от договора можно посредством обращения в правоохранительные органы. Однако, как показывает практика, в возбуждении уголовных дел по признаку мошенничества в подобных случаях отказывают, а стороны направляют в хозяйственный суд.
Возможно, после внесения изменений в Указ № 396 ситуация изменится: обязательная регистрация договоров долевого строительства в местных исполнительно-распорядительных органах затруднит неоднократное заключение договора на долевое строительство на одно и то же помещение.
Передача документов.
Одна из распространенных категорий споров - когда заказчик по каким-либо причинам отказывается передать документы на готовый объект строительства. Как правило, заказчик ссылается на односторонний отказ от договора либо на неуплату денежных средств в полном объеме (изменения курса, убытки, дополнительные расходы и т. д.).
Сегодня перечень документов для регистрации права собственности на недвижимое имущество регулирует постановление Совмина РБ № 156 от 17.02.2012 г. Это справка о распределении помещений между правообладателями, справка дольщика о том, что строительство помещения производилось за его счет, акт приема-передачи, а также документы, необходимые для регистрации права собственности. В случае положительного для дольщика решения суд обязывает застройщика представить перечень необходимых документов. Однако исполнить эту категорию решений на практике далеко не просто.
Для исполнения решения по взысканию денежных средств в принудительном порядке судебный исполнитель имеет в своем распоряжении реальные механизмы. Но исполнить решение о понуждении к передаче документов без воли застройщика (заказчика) практически невозможно. Как заставить застройщика подписать ту ли иную справку? Максимум, что может судебный исполнитель, - это составить протокол, на основании которого суд привлекает застройщика к ответственности за неисполнение решений суда. Привлекли один раз, второй - эффекта никакого.
Какой еще способ защиты следует испробовать в этом случае? Можно предъявить иск неимущественного характера об установлении факта принадлежности помещения дольщику на праве собственности со ссылкой на договор. К нему следует приложить перечень документов, которые инвестор не может получить. Если застройщик против заявленных требований возражает, то мы имеем спор о праве. Дольщику в этом случае ничего не остается, как обратиться с иском имущественного характера о признании права собственности на помещение.
В ходе рассмотрения дела суд установит, была ли произведена оплата, какие положения содержал договор, какие помещении были построены и т. д.
Встречные обязательства.
Ряд проблемных моментов связан со встречным исполнением обязательств. Подобная практика появилась с приходом инвесторов из России, где она довольно широко распространена. О чем идет речь?
Дольщик ежемесячно оплачивает строительство только в том случае, если видит встречное освоение денежных средств. В договор включается условие о встречном исполнении обязательства (ст. 309 ГК). В этом случае оплата производится, к примеру, в течение 10 дней после подтверждения застройщиком целевого использования первоначально внесенных сумм денежных средств.
Однако хочу обратить внимание застройщиков, что перечень документов необходимо четко указывать в договоре. В противном случае может запрашиваться не всегда обоснованный значительный пакет документов. В результате недобросовестный инвестор вполне может заявить о приостановлении финансирования на основании ст. 309 ГК.
В заключение отмечу, что сфера долевого строительства коммерческой недвижимости требует дополнительного законодательного регулирования. Если будут приняты специальные правовые акты в этой области, то составить грамотный договор будет значительно проще.
