Риски "долевки": за вход - рубль, за выход - полтора

О том, как минимизировать риски в долевом строительстве, к чему вообще надо готовиться потребителю жилья и на другие вопросы отвечает Вадим ТАЧКИН, директор ООО "Вива Капитал" (торговая марка ViVa Invest).

- Потребителю, который намеревается улучшать жилищные условия, в первую очередь надо готовиться к тому, что теперь качество будет стоить дорого. Застройщики, которые реально строят и гарантируют дольщику ключи от построенных квартир, будут брать за свои метры соответствующие деньги.

Ведь за последние полгода сколько проблемных новостроек появилось? А сколько объектов, где значительные доплаты возникли в конце периода стройки? С одной стороны, это объясняется кризисом, но, с другой, это обусловлено негибкой моделью строительных проектов у многих наших застройщиков.

В кризис ведь тоже можно работать, вкладывать деньги и получать прибыль. Другое дело, каким образом выстроить бизнес-процесс, чтобы не с дольщика три шкуры драть, а какими-то другими способами пытаться реализовать проект, да еще так, чтобы он убыточным на выходе не получился.

- Вадим, вы имеете в виду строительную логистику, то есть систему управления строительным процессом? Чтобы было, как на Западе: если проект реализуется, то все процессы расписаны буквально по часам, никаких складов на стройплощадке, все монтируется с колес и т. д.

- Строительная логистика подразумевает наличие множества составляющих, без которых процесс не сможет быть беспрерывным. В том виде, в котором она работает на Западе, в Беларуси она работать пока не может. Например, приезжаем на цементный завод, а там цемент сегодня отгружается только по квотам. И вся построенная цепочка дает сбой.

- Или заказчик приезжает на стройку, а генподрядчик снял людей и перекинул их на другой, более значимый для себя объект.

- Такое тоже бывает. Строительная логистика в наших условиях будет работать, когда у застройщика будет возможность всю цепочку создать и контролировать самому: свой растворо-бетонный узел, свое производство стройматериалов, своя подрядная организация. Но это все в будущем. Это долговременные и капиталоемкие программы.

- Вы сказали вначале, что сейчас качественное, гарантированное строительство будет дорого стоить. А дорого - это сколько?

- Смысл в том, что дешеветь будет у тех, кто в снижении цен видит решение всех своих сегодняшних проблем, не думая о том, к чему это может привести завтра.

- То есть если на рынке предлагается что-то дешевое, то к этому предложению надо относиться с осторожностью?

- Демпинг - это первый признак того, что у застройщика возникли проблемы и нужно закрывать возникшую дыру либо необходим опережающий аванс подрядчику, потому что люди со стройплощадки начинают разбегаться. И позиция такого застройщика - мол, потом нагоним, потом продадим подороже, к примеру нежилые помещения на нижнем этаже, и все вернем, все компенсируем - в сегодняшних экономических условиях может не сработать. К сожалению, реальность такова, что если сил не хватает сегодня, то завтра они уже вряд ли появятся.

- А в чем особенность текущей ситуации? Почему то, что вчера срабатывало, сегодня или завтра может не сработать? И как определить, выплывет застройщик или утонет?

- На растущем рынке (это когда цены на квартиры растут) у нас столько уважаемых компаний создано было, столько у них тысяч квадратных метров-километров сданного жилья в инвестиционном портфеле имеется. Но в условиях падающего рынка эти достижения уже не имеют для потребителя такого существенного значения, как раньше.

Вот когда компания будет говорить, что у нее в кризис тысячи квадратных метров жилья своевременно введено в эксплуатацию, - это действительно достойно уважения. На быстрорастущем рынке и так практически не глядя покупают все, что предлагает застройщик. Когда потребитель понимает, что завтра будет дороже, чем сегодня, то и реализовать ему свой товар не составляет большого труда. Потому что очень многие покупали для того, чтобы перепродать, - совершалось много так называемых инвестиционно-спекулятивных сделок.

А сейчас, в условиях падающего спроса, другие механизмы необходимы. Надо смотреть, что и кому продаешь, откуда он деньги берет и как сделать так, чтобы и в сегодняшних условиях ему было интересно совершение сделки, и т. д.

- Ну хорошо, а как потребителю понять, где реальная цена, а где застройщик демпингует, потому что у него проблемы. Например, фирма предлагает "панельку" на стадии фундамента по 1.200 USD за квадратный метр. Это нормальная цена, это именно то качество, о котором вы говорите? Или это демпинг, такой способ застройщика заманить клиента низкой стоимостью в начале стройки, чтобы в процессе строительства выжать из него все соки? На что здесь ориентироваться?

- Есть какая-то минимальная цена затрат в каркасном доме, в панельном, в доме премиум-класса. Если цена предложения ниже нее, то есть повод задуматься об истинных намерениях застройщика.

В будущем году на первичном рынке ожидается появление значительного количества очередников, которые в ближайшее время осознают, что им больше нечего делать в очереди за квартирами от государства. В основной массе эти люди не владеют тонкостями коммерческого долевого строительства, так как планировали решать свой жилищный вопрос при помощи государства, всецело ему доверяя.

Не исключено, что некоторые неблагонадежные строительные компании попробуют каким-то способом извлечь из этого выгоду, втянув этих людей в строительство, которое не пользуется популярностью у более продвинутых в этом плане покупателей жилья. И основной наживкой для этой достаточно доверчивой и в какой-то степени наивной категории дольщиков может стать именно низкая цена квадратного метра.

Поэтому основное, на что нужно обращать внимание, - это то, как застройщик сегодня выстраивает свои отношения с участниками долевого строительства, нет ли у дольщиков претензий к этому застройщику по поводу качества строительства или итоговой цены за построенную квартиру.

- Но если потребитель не знает, где граница этой минимальной цены? Тогда как?

- Тогда вы интересуетесь тем, что еще заказчик строит сегодня, что до этого строил. Если окажется, что он в кризис успешно закончил один из своих объектов, сейчас начал строить другой и еще один-два находятся в стадии проектирования, то это значит, что продавать жилье ниже себестоимости ему невыгодно: сегодняшние убытки не позволят ему приступить к строительству очередного объекта завтра.

В отличие от государственных застройщиков, коммерсантам помощи ждать неоткуда, и практика проедания инвестиций в будущее развитие компании ведет только к ее банкротству и никак иначе.

А вообще, потребителю надо готовиться к тому, что первичный рынок в следующем году будет штормить недостроями, доплатами, группами людей, которые с криками "мы обмануты!" будут ходить вокруг стройплощадок, требовать завершения работ и жаловаться в соответствующие инстанции. Такое сейчас время. Даже государственные организации не все свои объекты сдают в срок и без доплат.

- Вадим, исходя из вашего ответа, можно сделать вывод, что по-прежнему надо ориентироваться на вторичный рынок жилья. Там, во всяком случае, не обманут.

- Если, конечно, вы готовы подавить в себе желание получить что-то новое, с чистого листа. Но при этом не стоит забывать, что и на вторичном рынке не все однозначно. У вторичного рынка есть один серьезный минус, - вступает в разговор Юрий Жарков, директор фирмы "Вива Консалт". - Вторичный рынок процентов на 20-30 дороже, чем первичный. Потому что он хуже ориентируется на реальный платежеспособный спрос. На вторичном рынке индивидуальные продавцы. Этот рынок не консолидирован.

Застройщик и собственник квартиры рассуждают по-разному. Например, продавец рассуждает так: "Если я купил квартиру два года назад за 2 тыс. USD/кв. м, то сейчас я психологически не готов по 1.000 USD/кв. м ее продать".

Застройщик же вынужден ориентироваться на текущую экономику рынка, почему "долевка" и пошла активно продаваться и почему цены (я имею в виду долларовые) летом начали снижаться.

В то же время в сегменте вторичного жилья идет падение числа продаж. Об этом заявляют операторы рынка, и это подтверждает статистика реальных сделок. Если на сегодня "панелька" на вторичном рынке стоит 1.200-1.300 USD/кв. м, то аналогичная на первичном рынке будет стоить 900-1.000 USD максимум. Очевидно, что она будет доступнее для рядового потребителя по сравнению с квартирой, бывшей в употреблении.

К тому же, что бы ни говорили о рисках в сфере долевого строительства, нельзя не признать, что государство делает все для того, чтобы эти риски минимизировать.

- Юрий, а как вы прокомментируете высказывание Вадима о том, что за качество, за гарантии своевременного ввода надо платить? Ведь, если проанализировать сегодняшние новостройки, то в 80% случаев такое качество не гарантируется.

- 80% предлагаемых сегодня новостроек - это жилье комфорт-класса, которое строится негосударственными застройщиками по индивидуальным проектам. Оно представлено домами каркасно-блочного либо монолитного типа. Очень сложно прогнозировать и, соответственно, сложно управлять такими проектами. И фактическая себестоимость там непредсказуемая. Поэтому когда потенциальный дольщик выбирает жилье в этом потребительском сегменте, то надо просто смотреть на компанию-заказчика: как она оперирует потоком, какие стройки вела, как строит, как сдает дома, как к дольщикам относится, какие доплаты выставляет и чем их обосновывает.

- В некоторых случаях это можно назвать "долевым строительством без гарантий", - дополняет своего коллегу В. Тачкин. - Ведь всем известная история с компанией "Террастройинвест" появилась не на пустом месте. На самом деле люди, которые туда попали, понимали, на что идут. Сейчас, конечно, говорят, что не знали. Но многие из них знали о том, что работают два офиса продаж, и понимали, что делают. Хотели просто подешевле приобрести жилье, но попали в мышеловку. А преподнесли это так, как будто бы государство виновато в том, что их обманули.

В то же время все обобщать и говорить о том, что все проблемные новостройки могут оказаться в подобной ситуации, было бы неверным. Многие строительные компании, в том числе и эта, пытаются любыми способами закончить начатые объекты.

- Таких коммерческих застройщиков, которые умышленно обманывали бы своих дольщиков, в Минске уже практически нет, - убежден Ю. Жарков. - Собрал деньги и скрылся в неизвестном направлении - такое у нас невозможно. Рынок жилищного строительства небольшой, все всех знают, все на виду - учредители, директора - обмануть незаметно нельзя.

- Сейчас, - говорит В. Тачкин, - дольщик заключает договор с застройщиком, понимая, что доплата, скорее всего, возникнет. Тысячи 2-3 долларов в эквиваленте в конце строительства он доплачивать готов. Уже нет удивления: типа я же все заплатил и что вы от меня хотите? Дольщики начинают понимать, что с криком и жалобами возможность завершения строительства становится еще более призрачной. Уже нет такого: "Ваши трудности меня не волнуют".

Я бы добавил, что если застройщик предлагает квадратный метр на стадии фундамента ниже среднерыночной стоимости, то он предлагает вам, по сути дела, входной билет. То есть зайдешь за 1.000 USD/кв. м, а через год-два-три, может быть, за 1.300 USD с трудом выйдешь. И то, что сейчас выглядит очень дешевым, может подорожать, когда дольщику расторгать договор по своей инициативе будет уже не только невыгодно, но даже убыточно. Ведь застройщик с удовольствием вернет дольщику его обесценившиеся за время строительства белорусские рубли, после чего продаст практически построенную квартиру новому покупателю по более высокой цене.