Два договора для ипотеки

В этом случае права прежнего кредитодателя (залогодержателя) передаются новому лицу в неразрывной связи по кредитному договору и договору об ипотеке. Подобная сделка заключается договором о передаче (уступке) прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено ипотекой или договором о передаче (уступке) прав по договору об ипотеке. Эти договоры имеют одинаковые правовые последствия (появляется новый кредитор, он же залогодержатель), но разную правовую природу. Рассмотрим юридические тонкости.

Договор о передаче (уступке) прав по основному обязательству заключается в форме, в которой заключено основное обязательство. То есть если кредитный договор составлен в простой письменной форме, то и передачу (уступку) прав по основному обязательству необходимо заключить в простой письменной форме. Такой договор не подлежит государственной регистрации в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — территориальная организация).

Договор наделяется юридической силой с момента его подписания. в силу требования законодательства к новому кредитодателю (залогодержателю) переходят права по договору ипотеки, если иное прямо не оговорено договором об ипотеке. При этом на основании заключенного договора права нового залогодержателя все-таки необходимо зарегистрировать в территориальной организации по заявлению нового кредитодателя (залогодержателя).

Договор о передаче (уступке) прав по договору об ипотеке заключается в той форме, в которой был заключен договор об ипотеке, и подлежит государственной регистрации в территориальной организации. Документ наделяется юридической силой с момента его государственной регистрации, при этом в силу требования законодательства права кредитодателя переходят к новому лицу. В таком договоре рационально предусмотреть условие по поводу того, кому предоставляется право обратиться в территориальную организацию с заявлением о государственной регистрации сделки.

Чтобы предотвратить дву­смысленное толкование и путаницу между вышеописанными документами, на наш взгляд, предпочтительнее заключить смешанный договор, который будет содержать и условия договора о передаче (уступке) прав по основному обязательству, и условия договора о передаче (уступке) прав по договору об ипотеке. Отметим, что при заключении смешанного договора будут применяться правила к договору о передаче (уступке) прав по договору об ипотеке.

Напомним, ипотека — это способ обеспечения обязательств, при котором в случае неисполнения должником взятых на себя обязательств кредитор имеет преимущественное право получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Однако данное преимущественное право не учитывается при ликвидационном производстве должника.

Как правило, ипотека возникает в денежных обязательствах. Широкое распространение она получила в банковской сфере, в сегменте, связанном с кредитными договорами.