Новые правила заключения и регистрации договоров аренды содержатся в Декрете президента РБ от 19.12.2008 г. № 24 "О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений".
В соответствии с декретом договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений (далее - недвижимое имущество) заключаются на срок не менее трех лет. Заключение договоров на меньший срок допускается только с согласия арендаторов.
При этом сами договоры аренды (субаренды) и изменения в них не подлежат государственной регистрации независимо от срока аренды. Отменяется и государственная регистрация прав на недвижимое имущество (право аренды, право субаренды), возникающих в связи с заключением данных договоров. А договоры считаются заключенными не с момента их регистрации, как раньше, а со дня подписания их сторонами.
Одновременно на арендодателей (ссудодателей) возлагается обязанность уведомить в течение 10 дней в произвольной форме территориальную организацию по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения объекта) о заключенном договоре, внесении в него изменений или расторжении, для внесения записи в регистр. При этом за внесение этой записи государственная пошлина и (или) плата с субъектов хозяйствования взиматься не будут. Вся процедура - бесплатная.
Если же договор заключается на срок менее одного года, то уведомлять о заключении договора никого не нужно.
В уведомлении указываются сведения о сторонах договора, место нахождения недвижимого имущества, переданного в аренду, субаренду, безвозмездное пользование, его размер (площадь), дата начала и окончания срока действия договора. Аналогичным образом арендодатель (ссудодатель) уведомляет организацию по госрегистрации недвижимости об изменениях, вносимых в договор аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом.
В свою очередь, организация по госрегистрации недвижимости на основании поступившего уведомления вносит запись в единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним о заключенном договоре аренды (субаренды, безвозмездного пользования), внесенных в него изменениях либо о расторжении договора. Внесение записи не является государственной регистрацией сделки с недвижимым имуществом.
Совету министров предоставлено три месяца на то, чтобы обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с принятым декретом. А сам декрет вступает в силу со дня его официального опубликования.
Что касается договоров аренды, субаренды и безвозмездного пользования недвижимым имуществом, заключенных до вступления в силу декрета, то они действуют на прежних условиях до окончания их срока. Продление таких договоров на новый срок, а также заключение новых договоров на ранее арендованные помещения осуществляются с учетом новых правил.
Принятие декрета, как отмечается в комментарии пресс-службы президента, вызвано нежеланием собственников регистрировать договоры аренды. При этом одной из причин отказа в заключении длительных договоров аренды является необходимость государственной регистрации договоров аренды, заключенных на срок свыше одного года, и прохождения достаточно забюрократизированной процедуры такой регистрации. Поэтому на практике в аренду (субаренду) площади предоставляются, как правило, только на 11 месяцев.
Такое положение, с одной стороны, не дает возможности арендаторам организовать стабильную работу, а с другой - является благоприятной почвой для различного рода злоупотреблений.
По мнению же профучастников рынка недвижимости, регистрация договоров аренды помещений отработана, можно сказать, до мелочей и, как правило, никаких проблем не вызывает. Регистрация осуществляется в течение 7 рабочих дней. К тому же датой регистрации договора считается дата подачи заявления на регистрацию. А услуги по госрегистрации не превышают 100 тыс. BYR.
Что касается условного ограничения минимального срока аренды тремя годами, то вообще непонятно, зачем принята эта норма, считают профучастники. И сегодня никто силой не заставит арендатора заключить договор аренды на срок, который его не устраивает. Не хочешь - не заключай.
Вот если бы декрет установил некий разумный срок, в течение которого арендатор (субарендатор) не имел бы права менять арендные ставки или другие условия договора аренды, это действительно защитило бы интересы арендаторов.
