Офис за полцены

По данным группы компаний «Твоя столица», за девять месяцев нынешнего года средние ставки аренды офисов в Минске снизились на 13—23 % в еврономинале, цены продажи квадратного мет­ра — на 12—14 % в долларовом выражении. При этом по сравнению с октябрем 2014 года ставки и цены снизились примерно наполовину.

Бизнес-центры растут как грибы

Ценопад происходит на фоне увеличения предложения: за восемь месяцев прирост современных офисных площадей в столице составил 5 %. На начало октября на рынке представлено свыше 100 бизнес-центров, совокупная офисная площадь которых достигает 873 тыс. кв. м, причем без учета офисных помещений, встроенных в жилые дома или располагающихся в непрофильных объектах (торговых, производственных, научно-образовательных и др.).

Появление новых бизнес-центров не только привело к снижению ставок на офисы класса В, но и подорвало былую популярность помещений класса С. Кроме того, сместились ценовые запросы арендаторов.  

«Доля сделок с офисными помещениями до 10 евро/кв. м (с НДС) за январь — сентябрь увеличилась с 29 до 51 %. При этом количество объектов, в качестве альтернативы рассматриваемых потенциальными арендаторами, возросло в два-три раза по сравнению с 2015 годом, до восьми — десяти объектов», — отмечает начальник отдела продаж «Твоя столица ∙ Недвижимость для бизнеса» Сергей Войтов.

В 2015 году, после очередного скачка курса валют, в практику вошел ежегодный пересмотр размера ставок по действующим договорам аренды. Чтобы не потерять арендатора, собственники офисов, как правило, идут навстречу подобным инициа­тивам.

Такие действия абсолютно логичны. Сейчас новые компании, в том числе иностранные, практически не выходят на белорусский рынок. Приспосабливаясь к кризису, спрос генерируют те, кто уже работает в нашей стране.

По мнению аналитиков группы компаний «Твоя столица», в ближайшее время не стоит ждать роста спроса на офисную недвижимость. К концу нынешнего года с учетом запланированных к вводу новых центров объем вакантных площадей в Минске может увеличиться с 47 тыс. до примерно 70 тыс. кв. м.

Тяга к современному

Рынок развивается, постепенно вытесняя из фокуса интересов покупателей и арендаторов устаревающие офисы. «Основная тенденция — переориентация арендаторов на более качественные бизнес-центры. Ситуация располагает к этому: в диалоге с покупателями и арендаторами собственники офисов очень лояльны», — считает Сергей Войтов.

Стоимость аренды офисов в зданиях республиканской и коммунальной форм собственности вплотную приблизилась к ставкам в частных бизнес-центрах класса С, а кое-где и класса В. Поскольку преимущества последних очевидны, миграция арендаторов из более старых офисных помещений в современные усилилась.

«Арендаторы переезжают из устаревших зданий в современные, стараясь сохранить прежний размер расходов на аренду, — продолжает Сергей Войтов. — Достигается это, в том числе, за счет оптимизации площадей. Например, в старом офисе вследствие ограничений кабинетной системы арендатор располагался на 100 кв. м, а после переезда в новый бизнес-центр, имеющий свободную планировку формата open space, ему достаточно уже 80 кв. м. К тому же во многих административных зданиях старого образца размер коммунальных и эксплуатационных платежей существенно выше, чем в современных бизнес-центрах, что также влияет на статью «содержание офиса» в итоговом бюджете».

Арендаторы становятся все более требовательными и к качеству инженерных систем. Многие считают, что офис априори должен быть оборудован, например, кондицио­нером.

По мнению Сергея Войтова, подобные предпочтения не стоит считать праздными. Офис следует внимательно проанализировать на предмет его соответствия требованиям компании: если он (как одежда или обувь для конкретного человека) неудобен, то, каким бы красивым и современным его не называли, будет доставлять только дискомфорт. Правильный подбор офиса, наоборот, способствует росту производительности труда персонала, что, в свою очередь, увеличивает доходы компании.