Прививка от ипотечного кризиса

Система кадастровой оценки земель действует с 2000 года. Она применяется как налоговая база для земельного налога, арендной платы за землю, используется как стартовая цена аукциона по продаже земельного участка, платы за право заключения договора аренды земельного участка и для других целей. Внедрить в Беларуси систему массовой оценки объектов недвижимости предлагают Государственный комитет по имуществу и ГУП «Национальное кадастровое агентство».

Пилотный проект оказался успешным

На прошедшей в конце 2016 года в Минске международной конференции «Массовая регистрация и массовая оценка недвижимого имущества» специалисты вышеуказанных организаций рассказали о результатах пилотного проекта «Массовое формирование и кадастровая оценка недвижимости на территории Кобринского района Брестской области и Советского района города Минска», который реализуется уже на протяжении полутора лет. Его задача — определить, в какой степени переход к исчислению налога на недвижимость исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества будет выгодным для Беларуси.

С помощью имущественных деклараций участники проекта собирали сведения об объектах недвижимости, проданных с 2010 года на территории Кобрина, Кобринского района и Минска. С ноября 2015-го декларации рассылали покупателям и продавцам этих объектов и на основе полученных данных восполняли недостающую информацию о недвижимом имуществе, в частности о его характеристиках и состоянии на момент сделки. Всего в поле зрения пилотного проекта попало около 10 тыс. объектов недвижимости.

Полученные сведения важны для того, чтобы при проведении кадастровой оценки оценщики смогли в максимальной степени учесть состояние объектов нед­вижимости и особенности сделки на момент ее совершения. По мнению специалистов, пришло время собирать такого рода информацию обо всех объектах недвижимости, с которыми совершаются сделки купли-­продажи.

Некий документ, аналогичный имущественной декларации, которая использовалась в рамках пилотного проекта, мог бы стать приложением к договору купли-продажи и заполняться непосредственно при регистрации перехода права собственности.

Миссия Всемирного банка высоко оценила результаты пилотного проекта. В ближайшее время их вместе с рекомендациями международных экспертов рассмотрят специалисты Государственного комитета по имуществу, Министерства финансов, Министерства по налогам и сборам и Министерства экономики.

«Мы видим, что результаты, которые мы получили, могут стать основой для того, чтобы имущест­венные налоги взимались со справедливой стоимости», — заявила на конференции заместитель министра по налогам и сборам Элла Селицкая.

По регистрации собственности Беларусь заняла пятое место в рейтинге Всемирного банка Doing Business 2017, обогнав многие европейские страны, в том числе Швецию, и первое — среди всех стран Содружества Независимых Государств. Выступившие на конференции международные эксперты считают это достижение хорошей базой для перехода на систему массовой оценки недвижимости в стране. По их мнению, для широкого внедрения данной системы в Беларуси может потребоваться шесть-семь лет, однако результаты будут видны гораздо раньше — в ходе ее реализации.

Благодаря эффективно работающей системе регистрации собственности в стране уже собрано более половины материалов, необходимых для перехода на массовую оценку. Данные актуализируются с помощью стремительно развивающихся информационных технологий, к работе привлечены команды эффективных специалистов.

Чтобы перейти к новой налоговой системе, нужно убедить в ее необходимости и правительство, и общество. По оценкам специалистов, сначала потребуется подготовительный этап (около пяти-шести лет), затем последует длительный переходный период.

Кому и зачем нужна массовая оценка недвижимости?

При массовой оценке недвижимости оценивается весь объект недвижимого имущества — земельный участок и расположенное на нем капитальное строение. Ее называют одним из главных факторов благополучия западных стран.

Например, благодаря развитой национальной системе управления недвижимостью шведское правительство располагает полной, комплексной информацией о том, кто и каким имуществом владеет в стране, известны стоимость недвижимого имущества и динамика цен на него. Бытует мнение, что наличие полной информационной базы данных о недвижимости — это главная причина, позволившая либо избежать ипотечных кризисов, либо нивелировать их последствия.

Кроме того, система массовой оценки недвижимого имущест­ва позволяет внедрившим ее странам разработать наиболее справедливые подходы к обложению субъектов хозяйствования соответствующими налогами и принять эффективные управленческие решения от микро- до макроэкономического уровня. В частности, система массовой оценки помогает определить, что повлечет за собой продажа того или иного объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности, или размещение нового объекта на определенной территории, как это повлияет на стоимость других, находящихся рядом объектов.

Однако важнейший результат внедрения системы массовой оценки — увеличение налоговых поступлений в бюджет. По словам участников конференции, например, в Швеции на массовую оценку тратится 20 млн евро в год, а поступления в бюджет составляют в сотни раз больше — примерно 28 млрд евро. Как утверждают специалисты, речь идет не о банальном повышении налогов, а о более справедливом их распределении, соответствующем реальной стоимости объектов недвижимости.