Если дела у компании идут не очень хорошо и ее руководство подумывает о сокращении издержек, то наверняка оно будет рассматривать и возможность переезда в новый офис. Пускай по площади он будет уступать предыдущему, зато платить за его аренду придется гораздо меньше.
В прошлом году на рынке аренды офисной недвижимости наблюдалась такая картина: арендаторы, представляющие в основном малый и средний бизнес, под давлением экономических трудностей переезжали из бизнес-центров в офисы, находящиеся в государственной собственности, где стоимость аренды обычно ниже. Однако и там рост ставок сегодня неизбежен.
Казалось бы, логично, что в таких условиях собственники в борьбе за клиента начнут снижать ставки арендной платы. Но, несмотря на ожидания, резкого снижения ставок в минских офисах за 2011 год не произошло. Как отмечает руководитель компании "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса" Юрий Попов, ставки аренды в современных бизнес-центрах за минувший год снизились в среднем на 17-18%.
"Ставки аренды помещений в бизнес-центрах класса "A" снизились в 2011 году на 16% - до уровня, на котором они находились в начале 2007 года, в бизнес-центрах классов "B" и "C" снизились на 20 и 16% соответственно, - говорит эксперт. - Такого резкого падения ставок аренды, как это было в кризисном 2009 году, когда они снизились на 45-55%, на этот раз не произошло".
В 2012 году в Минске планируется ввести в эксплуатацию 116 тыс. кв. м новых офисных площадей. Из них 88 тыс. кв. м возводятся по схеме долевого строительства, а 28 тыс. застройщики возводят за счет собственных и кредитных ресурсов для последующей сдачи в аренду. В 2013 году запланировано возведение еще 82 тыс. кв. м офисов, из них по схеме долевого строительства - только 43 тыс. Так что предложение на рынке качественной офисной недвижимости будет постепенно расти.
Однако уже сейчас немалыми темпами растет и спрос на нее. Беларусь вошла в ЕЭП, и компании из России и Казахстана начали открывать у нас свои представительства. С другой стороны, растет спрос со стороны отечественных компаний-экспортеров, ориентированных на рынки наших партнеров по интеграционному образованию.
По словам Ю. Попова, спрос на аренду помещений площадью 500-1.000 кв. м и более в 2011 году увеличился почти в 2 раза по сравнению с 2010 годом. "Во-первых, мы сейчас наблюдаем приход на рынок достаточно крупных компаний, банков, которым необходимы качественные просторные офисы, - объясняет Ю. Попов. - Во-вторых, современные, технологичные пространства для работы нужны активно развивающимся отечественным IT-компаниям. В-третьих, до Беларуси докатилась общемировая тенденция: коммерческая недвижимость прежде всего арендуется, а не покупается. Рынок чувствует новую тенденцию, и это уже отражается в планах по строительству новых бизнес-центров".
В среднесрочной перспективе ставкам аренды офисной недвижимости снижение не грозит. Крупные девелоперы, которые выходят на рынок аренды с новыми объектами, просто не успеют за 2-3 года возвести столько удовлетворяющих спрос площадей, сколько необходимо.
По прогнозам Ю. Попова, ставки арендной платы в 2012 году могут колебаться в пределах 5-7%, причем как в сторону уменьшения, так и увеличения. Некоторое уменьшение арендного бремени могут испытать арендаторы небольших помещений, малый и средний бизнес, снимающие прежде всего офисы классов "B" и "C". Ставки же аренды помещений в объектах класса "А" снижаться не будут. В частности, в новом бизнес-центре класса "А" по ул. Интернациональной ставки существенно выше среднерыночных и спрос на эти помещения есть.
К сожалению, диспропорция спроса и предложения на аренду крупных качественных помещений площадью от 1.000 кв. м будет сохраняться в ближайшие годы.
В этой ситуации крупный бизнес, который прежде всего испытывает недостаток качественного предложения, может пересмотреть отношение к схеме долевого строительства. Да, при использовании этой схемы есть риск затягивания сроков ввода объекта в эксплуатацию, однако этот риск можно нивелировать за счет тщательного выбора застройщика или вхождения в проекты на финальных стадиях строительства. Приобретение объекта коммерческой недвижимости для крупного собственника не станет обременительным, если к этому вопросу грамотно подойти, отмечают в компании "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса". При отсутствии потребности в данном объекте в будущем его можно сдавать в аренду или продать. Такое предложение будет востребованным на рынке, потому что в сегменте аренды/продажи офисов площадью 1.000 кв. м и более сохранится дефицит в среднесрочной перспективе.
"Таким образом, мы не ожидаем существенных колебаний ставок аренды на рынке офисной недвижимости в текущем году", - резюмировал Ю. Попов.
