Время офисных переездов

Переизбыток площадей, демпинг ставок и ослабление рубля стимулируют компании к смене офисов, причем, как правило, в пользу недавно возведенных объектов.

Чемоданное настроение. Борьба за арендатора в самом разгаре: около 60 бизнес-центров столицы пытаются сдать пустующие помещения. Рынку предлагают освоить более 50 тыс. «квадратов» современных офисов, что в несколько раз превышает потребности столичного бизнеса. Чтобы заполнить объекты, приходится серьезно бороться за арендаторов.

«Темпы развития бизнеса в Минске снизились, многие компании пересмотрели планы. Сейчас девелоперы ориентируются не столько на тех, кто расширяет бизнес и открывает новые филиалы, сколько на тех, кто планирует переехать в более комфортный офис», — отметил руководитель управляющей компании «Твоя столица. Управление проектами» Владимир Давидович.

За последние девять месяцев бизнес-центры снизили ставки в среднем на четверть. Офисы А-класса предлагают в аренду за 23,8 евро/кв. м (с НДС), B-класса — за 15,1, а С-класса — за 10,9 евро/кв. м. Вместе с тем арендаторы рассчитывают на ставки примерно на 10 % ниже: в объектах класса A готовы снимать офисы за 20,5 евро/кв. м, класса В — за 14, класса С — за 9,5 евро/кв. м.

Исключение, пожалуй, составляют только бизнес-центры с более высоким уровнем комфорта и выгодным расположением, которые могут удерживать ставки на 10—15 % выше средних по рынку.

Летом снижение ставок замедлилось: за три месяца аренда подешевела на 5 %. После ослабления рубля девелоперы и вовсе попытались заморозить ставки в ожидании дальнейшего развития событий, что привело к заметному росту стоимости аренды в рублях. Для большинства компаний, находящихся в рублевой зоне, это означало рост расходов, поэтому многие из них задумались о переезде.

«Переселенцев» стараются привлекать новые бизнес-центры, которые предлагают низкие ставки и высокий уровень комфорта. Отдельные центры пошли еще дальше и предлагают компаниям арендные каникулы до полугода. В свою очередь, собственники ранее введенных офисных площадей вынуждены либо снижать ставки, либо идти на различные уступки арендаторам.

Наиболее распространенный маршрут «миграций» — из офисных объектов C-класса в бизнес-центры класса B. «Рынок будет развиваться за счет переездов сильных и успешных компаний в офисы высокого класса», — прогнозирует Владимир Давидович. Прежде всего это актуально для IT-компаний, банков, представительств и «дочек» международных корпораций.

Назад в будущее. Перенасыщение рынка новыми площадями и сложности с поиском арендаторов вынуждают застройщиков повременить со строительством и открытием новых объектов. «Конечно, сейчас не лучшее время для ввода в строй бизнес-центра, и в следующем году мало что изменится. Девелоперам нужно смириться с ситуацией и тщательнее просчитывать конкурентные преимущества», — полагает эксперт.

Массово закрываются либо приостанавливаются проекты, находящиеся на начальной стадии реализации. Через два-три года это может привести к дефициту офисных площадей и возврату «эпохи арендодателя». Если в 2016 году, по прогнозам «Твоя столица. Управление проектами», Минск получит 140 тыс. кв. м новых офисов, то в 2017-м — вдвое меньше.

Чего хотят арендаторы? Структура спроса на аренду офисной не движимости также изменилась. За последние полгода пропал интерес к помещениям, предлагаемым в аренду за 30 евро/кв. м (с НДС) и выше. Большинство компаний не готово снимать офисы даже за 20—25 евро/кв. м. Вместе с тем дешевые офисы по ставкам до 10 евро за «квадрат» тоже не в почете. Спрос сконцентрировался на площадях по цене аренды 10—15 евро/кв. м.

Проще найти арендаторов небольших помещений. Как показало исследование спроса, проведенное «Твоей столицей», 38 % компаний нуждаются в офисах площадью до 50 «квадратов». Четверть обращений касается помещений от 50 до 100 кв. м. Только примерно каждый восьмой арендатор ориентируется на 100—150 кв. м.

В ожидании. Многие арендаторы заняли выжидательную позицию. На самом деле уровень заявленного спроса сейчас не ниже, чем в докризисный период. «Компании-арендаторы понимают, что оказались в выигрышном положении, а потому ищут возможности, чтобы воспользоваться им. Чтобы переехать в подходящий по параметрам офис, многие ждут, когда ставки упадут до минимума», — объяснил Владимир Давидович.

Поиск подходящего офиса площадью 200—300 кв. м занимает в среднем около четырех месяцев, а помещения в 500—1000 «квадратов» — до полугода. Сроки заполнения бизнес-центров увеличились примерно в два раза. «Но и на падающем рынке можно добиться низкого уровня вакантности. Мы это доказали на собственном примере: за год заполняемость бизнес-центра «Титул» увеличилась с 30 до 94 %. Если выбрать правильную стратегию и запастись терпением, то в течение года бизнес-центр можно заполнить на 100 %», — заверил руководитель «Твоя столица. Управление проектами».

Несмотря на переизбыток площадей, новые качественные объекты, такие как Dana Center, «Красавiк», Amtel, на столичном рынке можно пересчитать по пальцам. Арендаторы готовы в разумных пределах доплачивать за комфорт и технологичность таких офисов, тем более что имидж и условия работы персонала сейчас выступают серьезным конкурентным преимуществом, а затраты на аренду составляют все меньшую долю в расходах компаний.

Читайте нас в: