«Цены на однушки достигли 12-летнего пика». Эксперты — о том, что происходит с квартирами

В апреле случилось то, чего ждали — количество сделок пошло вниз. Месяц, который обычно показывал высокие результаты, в этот раз недобрал до показателей марта около 200 сделок. В итоге видим 1300 купленных квартир без учета долей. Конечно, на это повлияли высокие проценты по кредитам, однако и цены на квартиры в росте не остановились — плюс 1,5% за месяц, пишет realt.by. Белорусы по-прежнему активно ищут жилье, но некоторые попросту не могут его найти, ведь эксперты отмечают на рынке дефицит — не хватает однушек. О том, как покупали и продавали в апреле, и чего ждать в будущем, рассказали эксперты.

«За месяц цены выросли на 1,5%, а за год — на 15%»

Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица», также говорит о заметном спаде количества сделок. По сравнению с мартом в апреле их стало на 200 меньше. Даже с учетом праздников просадка на 13% говорит о том, что сейчас рынок столкнулся с новой реальностью. Для специалистов агентств такие показатели не стали сюрпризом. О том, что число сделок пойдет вниз, говорили еще до нового года. Очевидным это стало в середине февраля, когда поднялись ставки. Эти изменения отразились в апреле.

— Интересно получается, что сделок становится меньше, но цены на жилье продолжают расти. Мы посчитали, что за апрель они прибавили 1,5% по отношению к марту. Конечно, тут нужно отметить, что повышение могут себе позволить собственники более ухоженных квартир. В то время как требующие значительного ремонта квартиры показывают по ценам небольшой, но все же минус.

Люди стараются покупать готовые для жизни квартиры. Им проще принять тот факт, что больших расходов больше не предвидится. В тех, что под ремонт, сложно спрогнозировать итоговую стоимость преображения и сроки заезда.

— При этом, продавцы нам часто задают вопрос про целесообразность проведения перед продажей ремонта. Свежие обои, пол, мебель всегда добавляет цену к рыночной стоимости. Но есть два момента, которые нужно учитывать.

Во-первых, насколько объективно продавец оценивает свою квартиру изначально, без ремонта. В прошлом мы уже говорили, что на фоне массового роста цен многие владельцы переоценивали свое жилье. Нужно сперва определить цену квартиры по рынку, чтобы потом не разочароваться в ней после завершения ремонта. То есть квартира и без ремонта стоила необоснованно дорого для рынка, а уж после ремонта так вовсе может стать неподъемной для покупателей.

Во-вторых, советуем продавцам опираться на свои возможности — финансовые и временные. Сейчас нужно понимать, что ремонт нужно сделать быстро, качественно и, что немаловажно, недорого, так как рынок может перестроиться, а главные переменные — курс доллара, доступность кредитов, высокие цены — идут со знаком риска. Когда проверенных подрядчиков нет, уверенности в качестве их работы и скорости тоже, то лучше продать без ремонта.

Но ремонт — это далеко не все на что должен опираться владелец при формировании цены. Андрей и его коллеги отмечают, что последние 10 лет у белорусов меняется спрос.

— Покупатели квартир молодеют. У них другие приоритеты при покупке жилья, которые не совпадают с теми, что были 20 лет назад. Например, когда-то популярные локации могут быть уже не в цене. Яркий случай — район Комаровского рынка. Это центр, который пользовался спросом и квартиры там стоили дороже. Тоже самое можно сказать про Золотую горку возле ЦУМа, квартиры в исторических домах и в сталинках в целом. Мы видим, что молодые люди возраста 30+ интересуются ими вторично. Они не воспринимают центр, высокие потолки и тому подобное как однозначный плюс. Такая категория покупателей не видит в старом жилом фонде ничего привлекательного, ведь зачастую там уставшие подъезды и квартиры тоже требуют немалых вложений, — делится эксперт. — Они смотрят на свежие предложения, а именно дома возраста до 10 и даже до 20 лет — это жилье еще называют новостройками. При этом важную роль играет состояние мест общего пользования. Такой недвижимости за последние годы в Минске появилось достаточно, и даже, например, в той же Малиновке или во Фрунзенском районе.

Центр города проигрывает новизне жилья даже в тех случаях, когда люди решаются из съемной квартиры переехать в свою, взяв кредит. Они покупают новостройки без ремонта от собственников.

— Кто бы лет 10 назад мог подумать, что районы, где находятся Новая Боровая, Зеленая гавань, Левада могли конкурировать с той же Комаровкой?

Андрей акцентирует внимание на том, что это не означает, что старый жилой фонд перестали смотреть и покупать. Порядка 16−17% от всех сделок приходится на хрущевки, но молодежь к ним приходит в самых исключительных случаях.

— По-прежнему в тренде квартиры евроформата — компактные по площади за счет совмещенной гостиной и кухни. А те, кто хочет изолированную кухню, и если позволяют коммуникации квартиры, даже переносят кухню в спальню, а из гостиной делают большую спальню.

А вот по части студий все неоднозначно. В этом open space даже семье без детей негде уединиться, кроме как в санузле. Одно спасение, если в студии есть два окна, тогда можно поставить какую-нибудь перегородку — разделить пространства. В этом случае такие квартиры в более выигрышном положении.

А что по части классических панелек 70−90-х годов? Они по-прежнему хороши, особенно с изолированными комнатами. Зачастую помешать покупке жилья в таких домах могут уставшие подъезды и запах от действующих мусоропроводов.

— За последние 12 месяцев цены по Минску выросли на 15%. Средняя цена квадратного метра по факту сделок в апреле 2024 составляла 1460 долларов, когда сейчас — 1680 долларов. Из-за этого мы наблюдаем тренд 2016−2017: люди вынуждены смотреть на пригород Минска. Они выбирают Колодищи, Заславль, Боровляны, Мачулищи и т. п. Там можно найти двушку по цене однушки в Минске. У кого есть машина — это отличный вариант.

Из-за роста цен и расчетной величины стандартного риска люди вынуждены брать и больше средств в кредит. Например, по данным ипотечного сектора «Твоей столицы» год назад минчане в среднем брали на покупку квартиры 112 тысяч рублей, в прошлом месяце эта сумма составила уже 131 тысячу рублей.

Количество квартир в продаже продолжает снижаться. Сделки проходят быстро и далеко не все объекты, которые попадают в агентство, выставляются в рекламу. Многие продаются еще даже до момента выхода объявления. Поэтому с каждым месяцем увеличивается процент покупателей, которые приходят в агентство с просьбой найти им нужный вариант, так как самостоятельно у них не получается.

— Сейчас в продаже появляются однушки дешевле 50 тысяч долларов, но они практически сразу уходят покупателю. Мы их предлагаем тем клиентам, которые пришли к нам с запросом подбора жилья. Поэтому таких бюджетных вариантов в базах даже может и не быть. Кстати, немаловажно, что 42% квартир как минимум наше агентство продает в течение двух недель.

Читайте нас в: