Даже в условиях финансовой нестабильности иностранные инвесторы не прекращают интересоваться возможностью реализации в Беларуси проектов по созданию различных объектов недвижимости. А значит, вопрос о том, как минимизировать инвестиционные риски, по-прежнему актуален.
Юристы подразделяют иностранных инвесторов на две основные группы. Инвесторы первого типа - как правило, сильные, знакомы со спецификой рынка недвижимости, знают, как создать объект недвижимости и как извлечь из него доход. Они готовы взять на себя функции застройщиков. И для них главная сложность состоит в том, чтобы попасть на наш рынок и чтобы, когда они придут со своим проектом, у них не возникло никаких юридических препятствий при его реализации.
Таким инвесторам юристы предлагают заключить инвестиционный договор с властями. Это позволяет отчасти решить проблему непредсказуемости поведения госорганов и их отдельных представителей и минимизирует риски инвестора при прохождении им административных процедур, особенно на начальной стадии реализации проекта.
Почему заключение инвестиционного договора не может полностью защитить инвестора от действий бюрократической машины? Как показывает практика, прохождение процедур, связанных с выделением земельного участка и оформлением соответствующих документов, с проектированием объекта и согласованием проектной документации, даже если максимально задействовать административный ресурс, - путь тернистый и способный затянуться на долгие годы. Последнее чревато потерей прав на застройку земельного участка, поскольку любой инвестиционный договор предусматривает определенные сроки реализации проекта.
Следует также иметь в виду, что путь вхождения на рынок через инвестиционный договор в обязательном порядке предусматривает выполнение инвестором (застройщиком) неких обязательств - например, в придачу к основному объекту нужно возвести спортивный комплекс, реанимировать предприятие по производству стройматериалов или построить что-нибудь иное социально значимое.
Кроме того, согласившись курировать инвестора, представители власти не забывают навязать ему еще что-нибудь - например привлечь в качестве проектировщика конкретную проектную организацию. Последняя в силу своей загруженности и весьма субъективного, нетипичного для западных проектировщиков, понимания успешности инвестиционного проекта способна не только затянуть сроки проектирования, но и навязать заказчику заведомо нерентабельный проект.
И все же, как считают юристы, контакт с административной властью - весьма полезный инструмент для выявления позиций в отношении госчиновников к конкретному инвестиционному проекту. Они полагают, что госорган, подписавший инвестиционный договор, все-таки какие-то обязательства на себя принял. А вопрос исполнения договорных обязательств - это вопрос сохранения лица для госоргана.
Более того, наличие инвестиционного договора, заключенного между инвестором и органом власти, повышает статус инвестора до уровня государственного заказчика, а статус проекта - до уровня государственного проекта. Соответственно, если у этого заказчика возникают какие-то проблемы со строительными материалами, трудовыми ресурсами или еще с чем-то, эти проблемы решаются легче, - то есть в первоочередном порядке наряду с государственными объектами.
Но первая группа инвесторов весьма немногочисленна и состоит преимущественно из российских компаний. Инвесторов второй группы (категории) значительно больше. Это, как правило, некрупные западные фирмы, мало знающие белорусский рынок недвижимости или имеющие о нем весьма поверхностное представление. Они приходят с небольшими проектами - на несколько миллионов евро.
Такие фирмы стараются найти партнеров в Беларуси, которые бы исполняли роль заказчиков. Здесь работает схема - стратегический инвестор и партнер, где роль первого выполняет иностранная компания, второго - белорусская фирма. И здесь основные риски, с которыми сталкиваются инвесторы, связаны с выстраиванием отношений с партнером - белорусской фирмой.
Причем грамотное выстраивание отношений важно на всех этапах - начиная от простых намерений, которые ни к чему никого не обязывают в юридическом смысле, и заканчивая заключением договора займа, договора продажи какого-либо оборудования и т. д.
Причем некоторые инвесторы оформляют свои отношения с белорусским партнером не более как договором о намерениях. Для таких инвесторов проще потерять деньги, вложенные в проект в виде, например, займов, нежели связывать себя договорными обязательствами с местным партнером. Инвестор такого типа оставляет за собой возможность выйти свободно из договорных отношений, чтобы за ним потом не ходили по судам из-за того, что он расторг в одностороннем порядке договор.
Но среди инвесторов второй группы есть и те, которые готовы оговаривать все возможные риски. Это обусловлено неуверенностью инвестора в том, как будут развиваться события, и неуверенностью в самом белорусском партнере. При таком подходе между инвестором и партнером заключается договор простого товарищества, договор долевого строительства или инвестиционный договор.
Некоторые юристы предлагают инвесторам приобретать акции (доли) партнеров, считая, что таким образом инвестор получает возможность контроля над проектом. И этот способ, как показывает практика, во многом эффективен.
Один из важных и очень спорных вопросов, который возникает при выстраивании договорных отношений между инвестором и партнером, - это вопрос стоимости земельного участка.
Чтобы было понятно, о чем идет речь, представим себе роль каждой из сторон в проекте. Инвестор дает деньги на строительство объекта. В качестве своей доли участия в проекте белорусский партнер предоставляет право аренды земельного участка для строительства объекта. И если право аренды было приобретено партнером не на аукционе, то возникает вопрос, сколько же стоит доля партнера в денежном выражении.
То есть земля иногда играет роль яблока раздора, если можно так сказать. Иностранный инвестор видит, что белорусский партнер имеет вес на рынке и благодаря этому сумел получить все разрешения. Кроме того, партнером были сделаны прямые инвестиции, размер которых можно посчитать. Но стоимость земельного участка, которую белорусская фирма-партнер заявляет в качестве своей доли в проекте, вызывает у инвестора вопросы, даже если оценка стоимости выполнялась профессионалом.
(При подготовке публикации были использованы материалы I Международной конференции "Управление объектами коммерческой недвижимости. Строительство или приобретение? Аспекты аренды, долевое участие".)
