Бум закончился

У каждого звена в строительной цепи свои задачи: у архитектора — создать красивое здание (что не всегда оправданно с точки зрения маркетинга); у инвестора — получить максимальную экономическую отдачу при минимальных рисках; у кредитной организации, покупателя — приобрести качественный продукт по разумной цене; у чиновника — согласовать проект, приняв на себя минимальную ответственность. Этот конгломерат интересов и ранее не отличался равновесием. Как изменились задачи девелопера, выступающего связующим звеном между участниками процесса, на фонепоследних экономических событий? Этот вопрос мы адресовали девелоперу — директору СООО «ИНФОРЕАЛТ» Ирине РОНДЕЛЬ.

— Я полагаю, в пору экономических осложнений задачи девелоперов упрощаются. Кризис обостряет противоречия, способствует перераспределению активов и перестановке акцентов. Участники строительной деятельности, объединенные общим продуктом, острее осознают профессиональную ответственность в создании качественной гармоничной среды проживания, которая будет востребована в любом случае. Качественный продукт можно произвести только при совместном решении проблем и паритетном соблюдении интересов всех сторон.

— Как вы относитесь к популярной ныне идее так называемых быстрых инвестиций в приложении к строительному процессу, где априори речь идет о долгосрочных капиталовложениях?

— Или быстрые инвестиции, или строительный процесс. К сожалению, пока так. Конечно, если бы законодательство качнулось в сторону устранения излишних ограничений в строительстве, можно было бы вести речь о сокращении инвестиционных циклов.

В Беларуси уже имеются крупные и опытные проектные и строительные компании, готовые быстро и гарантированно осваивать серьезные проекты. Однако их развитие тормозится рядом факторов: запретом на параллельное проектирование и строительство, обязательными предпроектными проработками, запретом на получение разрешения на строительство при наличии государственной экспертизы архитектурного проекта. Каждый из этих факторов растягивает процесс не на месяцы — на годы!

Затягивают строительный цикл и выставляемые специализированными службами города условия, не соответствующие техническим нормативным правовым актам и дублирующие согласования проектных решений, выполненных в рамках выданных технических условий. В итоге тормозятся темпы строительства, что больно бьет по карману заказчика, а в конечном счете — потребителей и пользователей объектов.

С точки зрения практики, завышены аттестационные требования к службам заказчика, который вынужден раздувать штаты. Без потери качества строительства подобные нормы можно было сделать рекомендуемыми, особенно для небюджетной сферы и частного бизнеса.

Вообще, капиталовложения инвесторов в строительство могут быть и не такими долгосрочными. Значительные финансовые средства требуются на стадии создания котлована и конструктивной части зданий и сооружений, от этого этапа до окупаемости вложений срок не такой критичный. Зато в плане обеспечения надежности и долговечности объектов такие инвестиции приоритетны.

Инвесторов зачастую отталкивает общий срок освоения строительного проекта, который сопоставим с жизненными и профессиональными циклами человеческой деятельности, к примеру со сроками обучения в вузах и школах. Распределяя баланс секторов инвестиционного портфеля с учетом диверсификации рисков, грамотный инвестор соотносит планы бизнеса с личными и семейными планами. Сбалансированный инвестиционный портфель включает сопоставимые доли инвестиций как в бизнес, так и в недвижимость и другие сектора рынка.

Однако надо понимать, что риски высокодоходных проектов обычно велики. Если же начать инвестирование строительного проекта на этапе, когда проект согласован и основные проблемные вопросы внедрения нового объекта в сложившуюся городскую среду решены, доходность инвестора в худшем случае будет средней, зато и риск будет сведен к минимуму.

— Прозвучало мнение, мол,  пора перестать мыслить категориями строительного бума. Имеется в виду, что нужно пересмотреть соотношение цены и качества проектных, общестроительных и прочих услуг с учетом финансовых возможностей и запросов заказчика. Насколько справедливы подобные претензии?

— Совершенно согласна! Давно пора переосмыслить ситуацию в отрасли! Ведь здание и сооружение возводятся с эксплуатационным сроком 70—100 лет, а смена технологических поколений в строительстве происходит гораздо чаще. Зачастую здание теряет актуальность еще в процессе его создания или сразу после сдачи нуждается в корректировках. На мой взгляд, сегодня требуется омоложение проектных и административных кадров. Ведь именно они задают тон, закладывают архитектуру будущего. Я ввела бы в график работы руководителей Комитета архитектуры и градостроительства, институтов городского планирования, ведущих проектных институтов обязательные и регулярные командные командировки в страны и города с передовой технологией строительного производства. Думаю, что при комитетах стоило бы создать инновационную команду из лучших специалистов и передовой молодежи, и чтобы эта команда занималась сбором прогрессивной информации, ее переводом на язык реальности нашей страны и обучением структур, действующих в определенных сферах.

Целенаправленная коллегиальная деятельность всех заинтересованных структур гарантированно производит качественный продукт. В 2002 году наша девелоперская команда реконструировала заброшенную «незавершенку» по улице Пономаренко. Внутри этого жуткого сооружения можно было без декораций снимать урбанизированный ремикс фильма «Сталкер». Сегодня это оживленный бизнес-центр «ИНФО», в котором с 2008 года кипит деловая жизнь более 200 офисов.

Качественный девелопмент придает среде положительно заряженный энергетический импульс. Исходя из растущих запросов потребителей городской среды, на нашем новом объекте в границах пр. Машерова — ул. Кропоткина — ул. В. Хоружей — ул. Червякова, на месте бывшего Минского фарфорового завода, мы планируем строительство многофункционального комплекса. В нем предусмотрен интегрированный жилой комплекс с детским садом и бассейном, в бизнес-центрах, кроме офисных и торговых помещений, — спа- и фитнес-центры с сауной и бассейном, бильярд, боулинг, кафе, ресторан и другие предприятия для комфортного проживания, бизнеса и досуга. Это один из последних свободных участков (площадью 4,3 га) в центре столицы.