Снижение стоимости обманчиво

По данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица", средневзвешенная стоимость квадратного метра в жилых новостройках Минска в октябре составила 1.648 USD, что на 6 USD выше стоимости в сентябре.

Несмотря на то что цены на квадратный метр первичного жилья растут, темпы этого роста снижались от 4,3% в январе 2013 г. до 0,1% в сентябре. Темп роста в октябре 0,4% - это своего рода показатель того, что к снижению цен, которые уже достаточно высоки, рынок еще не готов. Особенно с учетом отсутствия доступных кредитных ресурсов у населения.

Если посмотреть на изменения цены квадратного метра в жилых новостройках в зависимости от количества комнат, то лишь в однокомнатных квартирах она снизилась на 3%, или на 45 USD. В двухкомнатных квартирах квадратный метр остался практически неизменным, а в квартирах с тремя и более комнатами в среднем подорожал на 2%.

"Однушки" недешевы.

Согласно данным агентства, если сравнить стоимость квадратного метра квартир стандартных потребительских качеств на вторичном рынке жилья в Минске в начале года и в октябре, то за это время она увеличилась в среднем на 29%, или на 368 USD. В частности, однокомнатные квартиры подорожали на 32%, или на 440 USD/кв. м, двухкомнатные - на 24%, или на 307 USD/кв. м, трехкомнатные - на 16%, или на 193 USD/кв. м. Но за последний месяц наблюдается некоторое снижение цен. Стоимость одного "квадрата" в квартирах стандартных потребительских качеств составила 1.646 USD, что на 2%, или 29 USD, меньше средней цены в сентябре.

Снижение цены коснулось всех квартир данного класса качества вне зависимости от количества комнат. Это еще раз свидетельствует о снижении обеспеченного спроса на квартиры, одной из главных причин которого можно назвать отсутствие доступных населению кредитных ресурсов.

Однако квартиры с ремонтом и мебелью, а также квартиры, построенные в период с 2008 года, остались практически на том же ценовом уровне - 1.887 USD/кв. м. Это объясняется тем, что покупатель в ситуации дефицита финансовых средств при покупке квартиры на вторичном рынке, скорее всего, выберет ту, состояние которой позволит ему в ближайшее время не производить дополнительных вложений. Ведь в большинстве случаев на покупку квартиры собирают все возможные материальные активы.

За последние несколько месяцев покупательский интерес к квартирам вторичного рынка жилья столицы понизился. И если по итогам июня текущего года объем покупательского спроса на однокомнатные квартиры в общем объеме спроса занимал примерно 44%, то по итогам августа этот показатель снизился до 36%, а по итогам октября составлял лишь 30%.

"Свидетельствует ли это о возросшей покупательной способности населения? Однозначно нет. А вот о том, что многие стали в качестве альтернативы большой однокомнатной квартире рассматривать двухкомнатные малого метража, - вполне возможно. Ведь стоимость однокомнатных квартир в последнее время нельзя было назвать демократичной. Наблюдаемые сегодня изменения на рынке вторичного жилья необходимо рассматривать лишь как сезонные колебания", - отмечает начальник отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица" Андрей Астрейко.

По состоянию на начало ноября в среднем аренда однокомнатной квартиры в Минске с учетом коммунальных платежей в месяц составляет около 375 USD, двухкомнатной - 472 USD, трехкомнатной - 503 USD. Данные цены остаются неизменными с августа текущего года, когда они в среднем поднялись на 16%.

Как бы ни ожидало население снижения стоимости аренды в сентябре после начала учебного сезона, этого не произошло. Но к началу ноября наметилась тенденция к снижению ставок арендной платы. Студенческий бум спал, количество предложений квартир в аренду заметно увеличилось, но спрос все равно остается на стабильном уровне.

В этом году среди приезжей молодежи большой популярностью наравне с однокомнатными квартирами пользовались и двухкомнатные. Их арендная стоимость в пересчете на количество комнат, в отличие от однокомнатных, не столь высока. А снимать двухкомнатную квартиру можно двоим и более людям. В этом случае стоимость аренды в расчете на одного человека значительно снижается.

В состоянии неопределенности.

В октябре 2013 г. приобретение офисных площадей в бизнес-центрах классов "В" и "С" путем участия в долевом строительстве предлагалось по ценам от 1.500 до 2.900 USD/кв. м.

Средняя стоимость квадратного метра сформировалась на уровне 2.011 USD, что на 11 USD больше цены сентября текущего года и на 227 USD - октября 2012 г. Рост цены квадратного метра по сравнению с началом года составил 7%, или 131 USD.

По сравнению с сентябрем положительная динамика роста цен отмечена по всем классам качества офисных помещений: увеличение стоимости долевого строительства офисных помещений класса "В" составило 1,3%, или 28 USD/кв. м, класса "С" - всего лишь 0,5%, или 9 USD/кв. м.

Максимальный уровень стоимости квадратного метра по итогам октября обновился лишь по классу "В" и составил 2.192 USD. Максимальная стоимость долевого строительства офисных помещений класса "С" в 2013 г. была зафиксирована в июле-августе на отметке 1.833 USD/кв. м.

В настоящее время одним из наиболее выгодных вариантов приобретения офисных помещений является участие в долевом строительстве. Его преимущество в первую очередь состоит в том, что покупателю не надо вносить всю стоимость помещения сразу - выплаты происходят постепенно, в течение срока строительства. Таким образом, покупатель получает офисное помещение, так сказать, "в рассрочку".

Кроме того, долевое строительство считается выгодным вложением средств, так как цены в строящемся объекте гораздо ниже, чем в готовом.

На вторичном рынке офисной недвижимости современного формата средняя цена квадратного метра по итогам октября сформировалась на уровне 2.169 USD. Можно говорить о положительной тенденции роста цены квадратного метра, так как темп роста его стоимости по отношению к январю текущего года составил 6%, или 125 USD, по отношению к сентябрю - 2%, или 40 USD.

В разрезе классов качества по отношению к сентябрю подорожание по итогам октября отмечено на офисные помещения лишь класса "В" - на 6%. Средняя цена на них составила 2.405 USD/кв. м. Стоимость квадратного метра офисной недвижимости класса "С" снизилась в цене на 3% - до 1.988 USD.

На данный момент рынок офисной недвижимости находится в состоянии неопределенности. С одной стороны, собственники помещений, поднимая цены на свои объекты, следуют уже достаточно долгое время господствующей на рынке недвижимости тенденции роста цен. С другой стороны, цены уже и так достаточно высоки, и с учетом постоянно увеличивающегося предложения объема офисных площадей на рынке объективных предпосылок для дальнейшего роста цен в среднесрочной перспективе уже практически не осталось. Но и к снижению цен рынок еще не готов.

Кроме того, сейчас на белорусском рынке как первичной, так и вторичной офисной недвижимости не так много действительно качественных объектов, в полной мере оправдывающих заявленную продавцом стоимость.

По данным агентства, анализ предложения последних месяцев показывает, что достаточно большая часть предложений продажи относится к офисным помещениям, требующим как минимум косметического ремонта. При этом расположены они не самым лучшим образом как территориально (плохая доступность общественным транспортом, внутри дворовой застройки, соседствует с промышленными или торговыми объектами и т. п.), так и в пределах офисного здания (цокольный этаж, непрезентабельный вид из окна, отсутствие приточно-вытяжной вентиляции, естественного освещения и т. п.).

Что касается средней ставки аренды, то за октябрь для офисных помещений современного формата она подорожала лишь на 1,3%. Ставка аренды помещений класса "А" осталась неизменной - в размере 35,5 EUR/кв. м с НДС. А вот аренда офисов класса "В" и "С" увеличилась в цене на 1,5%, до 22,5 EUR/кв. м с НДС, и на 3,7%, до 17,8 EUR/кв. м с НДС, соответственно. Для 2013 г. октябрьские средние ставки аренды офисов классов "В" и "С" являются рекордными.

По сравнению с началом года аренда современных     офисных площадей подорожала в среднем на 15,9%, или на 3,5 EUR/кв. м. Увеличение арендных ставок коснулось всех классов качества, но в большей степени офисов класса "В" (на 24,9%, или на 4,5 EUR/кв. м) как наиболее востребованных в силу своей ценовой и качественной сбалансированности на белорусском рынке.

Ощутимый скачок.

На вторичном рынке торговых помещений современного формата по итогам октября средняя стоимость квадратного метра составила 3.364 USD, что на 252 USD больше средней цены сентября. Как отмечают специалисты, столь ощутимый скачок цен обусловлен их 4-процентным сентябрьским снижением. Поэтому объективный рост цены "квадрата" по сравнению с достаточно стабильным уровнем летних месяцев текущего года составляет примерно 3%.

По сравнению с январем рост цены квадратного метра торговых помещений составил 5%, или 173 USD/кв. м, и 15%, или 440 USD/кв. м, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Средняя цена на торговые помещения, встроенные в объекты жилого и административного фонда, в октябре сформировалась на уровне 1.710 USD/кв. м, что на 1.654 USD меньше стоимости квадратного метра торговых площадей в крупных торговых центрах. Но если рассматривать только качественные встроенные торговые помещения, то их средняя стоимость будет рассчитываться по цене от 2.200 USD за квадратный метр.

В целом же по сравнению с началом года встроенные торговые помещения выросли в цене в среднем на 4%, или на 60 USD/кв. м.

В продолжение тенденции прошлых месяцев в октябре среди арендаторов наибольшим спросом пользовались торговые помещения площадью до 100 квадратных метров. Средняя ставка аренды на такие помещения в прошлом месяце составила 32 EUR/кв. м с НДС. Этот показатель соответствует уровню средней ставки сентября и составляет 114% к ценам января текущего года. Для последних двух лет данный уровень арендных ставок можно назвать рекордным.