Жилье дешевеет

Заметной тенденцией стало увеличение сделок с жильем в престижных зонах города: на улицах Заславской, Захарова, Пионерской, Жасминовой, в районе Национальной библиотеки, квартале, формируемом улицами Беды и Гало, и некоторых других. Покупатели чаще отдавали предпочтение квартирам без ремонта по цене 1 500—1 600 долларов США/кв. м, что на 20 % ниже стоимости элитных и на пару процентных пунктов — готовых к проживанию квартир. Многие вкладывают в них деньги, надеясь, что ситуация на рынке улучшится и через несколько лет они смогут продать квартиры существенно дороже.

С начала года жилье ежемесячно дешевеет на 3—5 %. По сравнению с ноябрем 2014 года цены в новостройках классов «Эконом» и «Стандарт» упали на 15—20 % (на 200—250 долларов США/кв. м). Наибольшее снижение наблюдается в новостройках высокого класса качества («Комфорт» и «Престиж») — на 20 % без учета дисконта, который застройщик готов предоставить покупателю. В мае продолжается ценовое сближение жилья классов «Комфорт» и «Стандарт»: разница предложения между ними сократилась с 20 % в январе до 14 % в апреле — мае и сейчас составляет 230 долларов США/кв. м

Сегодня цена квадратного метра напрямую зависит от стадии строительной готовности объекта, отметила руководитель компании «Твоя столица. Новостройцентр» Наталья Пичуха. Заметно снизились цены на объекты, находящиеся на начальной стадии строительства, поскольку на этом этапе риски для дольщика максимальны. Покупатели, у которых есть «живые» деньги, отдают предпочтение остаткам квартир в уже построенных и сданных домах, застройщики которых предоставляют им скидку 3—5 %.

Еще одной тенденцией весны-2015 стала покупка квартир маленькой площади. По итогам апреля наи-

большей популярностью пользовались одно- и двухкомнатные квартиры. При этом, желая приобрести двухкомнатную квартиру, покупатель старался найти жилье меньшего метража, чтобы снизить конечную стоимость объекта.

По результатам апрельских сделок агентства «Твоя столица» средняя стоимость 1 кв. м жилья класса «Эконом» составила: в однокомнатных квартирах — 1 270, в двухкомнатных — 1 220, трехкомнатных — 1 190 долларов США.

Покупатели выбирают жилье не только по классу качества, но и учитывают наличие в непосредственной близости от него рекреационной зоны и развитой социальной инфраструктуры. Как следствие, в выигрыше оказались новостройки, которые располагаются неподалеку от лесных и парковых зон и к тому же близко от транспортных магистралей. Такие предложения успешно конкурируют с более дешевыми домами в пригороде Минска и с предложениями на рынке вторичного жилья.

Первичка или вторичка?

«На вторичном рынке жилья цена квадратного метра по результатам апрельских сделок агентства в квартирах стандартных потребительских качеств упала на 4 % и составила 1 350 долларов США. Средняя цена наиболее популярных однокомнатных квартир снизилась до 1 430 долларов США/кв. м (-5 % по сравнению с мартом), двухкомнатных — 1 350 долларов США/кв. м. (-1 %), трехкомнатных — 1 130 долларов США/кв. м (-11 %)», — сообщила заместитель директора по продажам агентства «Твоя Столица» Светлана Куделко.

Новостройки успешно конкурируют с жильем старого фонда («хрущевками» и «брежневками»). Покупатели отдают предпочтение новым домам, ведь цена «квадрата» в них практически одинаковая: 1 200 долларов США/кв. м в «хрущевках» против 1 200—1 300 в новостройках экономкласса (в зависимости от стадии строительства и количества комнат). Поэтому многие покупатели выбирают квартиру в новостройке с современной планировкой, отказываясь от жилья, построенного по устаревшим технологиям и имеющего неудобные планировочные решения.

«Вторичка» проигрывает новостройкам и по таким важным для молодых семей показателям, как наличие парковочных мест и современной детской площадки, близость рекреационной зоны, перспективы развития микрорайона.

Драйверы падения.

Снижение покупательной способности граждан, отсутствие доступных кредитных ресурсов, существенное превышение предложения над спросом вынуждают застройщиков продолжать снижать цены на жилье, особенно на готовые к проживанию и элитные квартиры. «Тем, кто сделал в свое время дорогой ремонт и ждал «своего» покупателя, приходится уступать в цене уже на этапе первичного предложения. В условиях значительного превышения предложения над спросом завышенные ценовые ожидания продавцов приводят к полному отсутствию интереса со стороны потенциальных покупателей. Зачастую продавцы пытаются завысить первоначальную цену готовых к проживанию квартир, чтобы в процессе торга достичь средней цены по рынку. Однако покупатели уже на старте хотят видеть не завышенную, а среднюю цену по рынку и настаивают на дополнительном дисконте по факту сделки», — отметила Светлана Куделко.

В частности, это привело к снижению на 12 % по сравнению с январем нынешнего года цен на квартиры с хорошим ремонтом и частично с мебелью. Сегодня такую недвижимость можно приобрести примерно за 1660 долларов США/кв. м

Инвесторы в минусе.

Для застройщиков снижение стоимости квартир по некоторым проектам означает не только потерю выгоды, но и убытки. Чтобы их избежать, компании вынуждены активно использовать различные маркетинговые ходы, в частности акционные предложения на ограниченное количество квартир или оплату в виде рассрочки без удорожания стоимости квадратного метра.

Не все застройщики готовы идти на уступки, поэтому, несмотря на апрельское повышение покупательской активности на рынке недвижимости, некоторые откладывают продажу квартир до лучших времен. Наметившаяся тенденция увеличения спроса вместе с возможным снижением предложения может стать основой для стабилизации цен. Впрочем, это возможно лишь при условии, что экономика не преподнесет нам негативных сюрпризов.